共有の不動産を第三者に売却することは、共有物の処分に該当するため、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。このことは、共有者間の具体的な持分割合に関わりません。仮に、売却を望む共有者の共有持分が過半数以上であったとしても、他の共有者の同意なしで売却することは出来ません。

但し、各共有者は、いつでも、他の共有者に対して、共有物の分割を請求することが出来ます（民法256条1項）。この請求権は形成権とされているため、もし、共有者の一人から共有物分割の請求がされたときは、その時点で、他の共有者は、分割の方法について共有者間で協議し、分割を実行すべき義務を負うことになります。

分割の具体的な方法は、当事者間の協議で決めるのが原則であり、当事者間で協議が整うのであれば、分割の方法は自由に決められます。

別荘の売却を希望する奥様の立場からは、別荘を共同で売却して、その売却代金を各自の持分割合で分配する形での分割の希望がまず出されることが予想されます。あるいは、ご相談者様の持分を奥様が買い取る形での分割（持分の取得後に奥様が単独で別荘を売却する）の希望が出るかもしれません。いずれにせよ、合意が成立する限りは、どのような方法での分割も可能です。

これに対して、ご相談者様と奥様の間で分割の協議が整わなかった場合、奥様は裁判所に共有物分割訴訟を提起することが出来ます（民法258条1項）。共有物分割訴訟では、現物での分割若しくは価格賠償による分割（他の共有者の持分を取得する方法）が原則的な分割方法とされておりますが（民法258条2項）、いずれの方法でも解決が難しい場合には、共有物の競売（競売代金を持分割合で按分して取得する方法）という形で決着することになります（民法258条3項）。

競売による場合は、任意売却と比べて、売買価格が下がる（したがって、按分で受け取る金額も下がる）傾向にあります。

以上のとおり、全共有者の合意がなければ、共有不動産の任意売却は出来ないものの、共有物分割訴訟にまで持ち込まれた場合は、競売になるリスクがあることになります。

まとめ

• 共有者全員の同意がない限り、共有不動産を第三者に任意売却することは出来ません
• 共有物分割訴訟に持ち込まれた場合、競売になるリスクがあります。