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【弁護士Q&A】共有持分を売って現金化したいです|弁護士Q&A

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【弁護士Q&A】共有持分を売って現金化したいです

共有持分で相続した不動産を相続人のうち誰か一人が、現金化(売却)を希望した場合、どうなるのでしょうか?
また、4人の共有名義人のうち1人が現金化を希望で、残りの3人が反対だった場合、法律上多数決で現金化の希望は認められないということはあり得ますか?

共有の不動産を売却するためには、他の共有者全員の同意が必要です(民法251条1項)。したがって、共有者のうち誰か1名でも売却に反対する人がいれば、不動産全体を第三者へ売却することはできません。仮に、今回とは逆に、売却賛成の共有者が3名、1名だけが反対のケースでも、この点は同様です。

しかし、各共有者は、いつでも、他の共有者に対して、共有物の分割を請求することができるとされています(民法256条1項)。この分割請求権は形成権と呼ばれるものであり、権利行使をした時点で、共有者間で分割を実現するべき法律関係が生じ、あとは具体的な分割方法を決めることになります。

具体的な分割方法は、共有者間の協議で決めることが原則であり、協議が整う限り、どのような分割方法であっても自由に決められます。もし、現金化希望の共有者の持分を他の共有者のいずれかが買い取るという形で合意した場合には、残りの3名の共有という形で、引き続き不動産を保有することになります。

ですが、協議が整わなかった場合、分割を希望する共有者は、裁判所に対して共有物分割訴訟を提起することができます(民法258条1項)。共有物分割訴訟では、現物分割及び賠償分割(前述の他の共有者による持分取得での解決)が原則的な分割方法とされつつ(民法258条2項)、そのいずれでも解決が難しい場合には、競売分割(不動産を競売し、競売代金を共有者間で分配する)を命じることとされています(民法258条3項)。

したがって、共有物分割訴訟で競売判決が出た場合は、各共有者は、競売による共有不動産の現金化に応じざるを得なくなります。但し、基本的に、競売での売却価格は、任意売却した場合よりも低額になります。

まとめ

  • 共有不動産の売却を行なうには、全ての共有者の同意が必要です。
  • 各共有者はいつでも分割請求を行なうことができるところ、共有物分割訴訟で競売判決が出た場合には、競売による現金化に応じざるを得なくなります。

この記事の監修者

都丸 翔五トマル ショウゴ

社内弁護士

当社の専属弁護士として、相談者の抱えるトラブル解決に向けたサポートをおこなう。
前職では、相続によって想定外に負債を継承し経済的に困窮する人への支援を担当しており、これまでの弁護士キャリアの中では常に相続人に寄り添ってきた経験がある。
相談者の立場に立ち、不利な点も含め、必要な事実を正確に説明する高いプロ意識に定評がある。

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