「共有持分を手放したいけれど、贈与税がかかるの？」「放棄すれば税金は発生しないのでは？」と疑問に感じていませんか？

共有名義不動産の持分放棄は、一見すると無償で手放す行為ですが、実は税法上、「みなし贈与」として贈与税が課税される可能性があります。この複雑な税務上の扱いは、多くの方が誤解しやすいポイントです。

この記事では、持分放棄がどのような場合に贈与税の対象となるのか、みなし贈与とは何か、そして贈与税の計算方法まで、税理士の視点から詳しく解説します。

持分放棄を検討している方はもちろん、家族間での不動産移転を考えている方も、ぜひ参考にしてください。

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「持分放棄」とは？

持分放棄とは、共有している不動産などの持分（所有権の割合）を放棄することを指します。例えば、兄弟で実家を共有している場合、一方が自分の持分を放棄することで、残りの共有者へその持分が帰属することになります。

持分放棄は、以下の2つのケースでよく行われます。

• 共有状態の解消: 共有名義の不動産を単独名義にしたい場合。
• 相続対策: 生前のうちに特定の財産を特定の人物に集約させたい場合。

ただし、持分放棄は法的な手続きであり、その内容によっては贈与税が発生する可能性があるため、慎重な検討が必要です。

持分放棄で贈与税がかかるケース

①：他の共有者に無償で持分が移る場合

自分の持ち分を「タダであげる（放棄する）」と、残った共有者の持ち分がその分だけ増えます。

これは法律上、あなたが相手に「不動産という価値あるプレゼント」をしたとみなされます。たとえ「いらないから捨てた」という主観であっても、受け取った側の資産が増える以上、その増えた価値に対して贈与税がかかります。

特に親族間では「お返し」がないことが多いため、税務署から厳しくチェックされるポイントです。

②：相続以外の理由で放棄した場合

贈与税が発生するのは、生きている間に自分の意思で持分を手放す場合です。

例えば、共有名義で買った不動産の管理が面倒になり、「自分の分は他の人に譲る」と決めて登記を書き換えるケースなどが該当します。

亡くなった後の財産引き継ぎであれば「相続税」の対象ですが、生前の放棄は「贈与」として扱われます。相続税よりも贈与税の方が税率が高く設定されているため、事前の税額シミュレーションが欠かせません。

③：特定の共有者の利益になる場合

3人で持っていた不動産を1人が放棄し、残りの2人のうち「特定の1人だけ」にその持分を集約させるようなケースです。

この場合、持分が増えた特定の共有者は、対価を支払わずに資産価値を手に入れたことになるため、その利益分が贈与とみなされます。

誰がどれだけ得をしたのかが課税の基準となるため、放棄によって特定の誰かだけが極端に得をする形になると、高額な贈与税が発生するリスクが高まります。

持分放棄で贈与税がかからないケース

①：相続放棄に伴う場合

「持分放棄」と混同されやすいのが、家庭裁判所で行う「相続放棄」です。

亡くなった方の遺産すべてを引き継がない手続きをすれば、最初から相続人ではなかったことになるため、持分が他の人に移っても贈与税はかかりません（代わりに相続人全体で相続税を計算します）。

ただし、一度相続して名義を変えた後に「やっぱりいらない」と放棄するのは、単なる「持分放棄（贈与）」扱いになり、税金が発生するので注意が必要です。

②：時価で譲渡する場合

「タダで手放す」から贈与税がかかるのであり、きちんとした市場価格（時価）でお金を払って買い取ってもらえば、贈与税はかかりません。これは通常の「不動産売買」と同じ扱いになるからです。

ただし、親族間などで相場より極端に安い価格（低廉譲渡）で取引すると、その差額分が「結局プレゼントしたのと同じ」とみなされ、結局贈与税がかかることがあります。プロの査定に基づいた「適正な価格」での取引が条件です。

③：清算目的の共有解消

「共有状態を解消して、1人の所有にまとめよう」という話し合い（共有物分割）の結果として持分を動かす場合、適切な精算が行われていれば贈与税は回避できます。

例えば、Aさんが持分をもらう代わりに、Bさんにその価値に見合う「現金（代償金）」を支払う形式です。

これは「価値の交換」であり、誰かが一方的に得をしたわけではないため、贈与にはあたりません。ただし、支払う金額が少なすぎると差額に課税されるため注意です。

要注意！「みなし贈与」とは？

みなし贈与とは、実質的には贈与であるにもかかわらず、形式上は贈与ではないと見える取引に対して、税法が贈与とみなして課税を行う制度です。

持分放棄のケースでみなし贈与となる典型的な例は、特定の共有者のみが持分放棄を行い、他の共有者全員がその利益を得る場合です。

例えば、3人で共有している不動産のうち1人が持分を放棄し、残りの2人がその放棄された持分をそれぞれの持分に応じて取得した場合、放棄した人から残りの2人への贈与とみなされる可能性があります。

この「みなし贈与」の考え方は非常に複雑で、個別の状況によって判断が分かれるため、専門家である税理士に相談することが不可欠です。

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【具体例】贈与税の計算シミュレーション

「持分を放棄するだけならタダでしょ？」と思われがちですが、受け取った側には驚くほど高い税金がかかる可能性があります。

贈与税には、誰でも使える「年間110万円」の基礎控除という枠があります。1月1日から12月31日までの間にもらった財産が合計110万円以内なら、税金はかかりません。

逆に言えば、110万円を超えた分にはすべて税金がかかってくるということです。

【具体例】3,000万円の物件で「1/3」を放棄した場合

例えば、3人で均等に持っていた3,000万円の不動産があり、そのうち1人が「自分の持分（1,000万円分）はいらない」と放棄したとします。

この場合、残った2人はそれぞれ500万円分の価値をタダでもらったことになり、以下の税金が発生します。

• もらった価値： 500万円
• 非課税の枠： －110万円
• 税金がかかる対象： 390万円
• 税額の目安：約48万円（※一般贈与財産の場合）

【注意！】贈与税は「相続税」より高い
国は「生前に財産を動かすなら、多めに税金をもらうよ」というスタンスです。

そのため、将来亡くなった時に引き継ぐ「相続」よりも、今あげる「贈与」の方が、税率がかなり高く設定されています。安易に放棄すると、相手に「いきなり数十万円の納税通知が届く」というトラブルになりかねません。

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贈与税が発生しないようにするには？3つのコツ

「どうしても贈与税を払いたくない！」という場合に検討すべき、3つの回避ルートを紹介します。

① 持分の価値が110万円以下の場合

不動産全体の価値が低かったり、自分の持分がごくわずかだったりして、相手が増える資産価値が110万円以下であれば、贈与税は0円です。

まずは固定資産税の納税通知書などで、自分の持分がいくら相当なのかを確認してみましょう。

② 夫婦間の「おしどり贈与」特例を使う

もし持分を譲る相手が「20年以上連れ添った配偶者」であれば、大きなボーナスルールがあります。

マイホームの贈与なら、基礎控除と合わせて最大2,110万円まで非課税になります。これを使えば、ほとんどのケースで税金はかかりません。

③ 放棄ではなく「売却」を選ぶ

これが一番現実的な解決策になることが多いです。
タダで「放棄」するのではなく、他の共有者に「適切な価格で買い取ってもらう」という方法です。

• 放棄（贈与）： もらった側に重い「贈与税」がかかる。
• 売却（譲渡）： 売った側に「譲渡所得税」がかかる（※利益が出た場合のみ）。

実は、贈与税を払うよりも、売買として手続きをして譲渡所得税を払う方が、トータルの税金が圧倒的に安く済むケースが多々あります。「身内だからタダでいいよ」とかえって損をさせないよう、慎重に比較しましょう。

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持分放棄の2つの注意点

共有持分の放棄を検討する際、以下の点には特に注意が必要です。

注意①：「名義預金」と疑われないようにする

持分放棄の対価として金銭を受け取る場合、その金銭が名義預金とみなされないよう細心の注意が必要です。名義預金とは、口座名義人と、その預金の真の所有者（実質的に財産を管理・運用している人）が異なる預金を指します。

例えば、子から親に代償金を支払う形を取ったとしても、その資金源が実は親から子に贈与されたものであった場合、税務署は実態を見て「親から子への贈与」であり、さらに「子から親への代償金の支払いは、実質的に親から子への贈与資金の還流（名義預金）」と判断し、二重に贈与税を課税する可能性があります。

このような状況は、親子間や夫婦間といった親族間の取引で発生しやすく、税務署は特に厳しくチェックします。

「名義預金」とみなされないための対策としては、以下の二つです。

• 資金の出所を明確にする:
  代償金や負担付贈与の資金の出所を明確にし、受領する側がその資金を自ら管理・運用していることを証明できるようにしておく必要があります。例えば、贈与税を支払った後の預金であることや、自己の労働収入であることなどを明確にします。
• 契約書・証拠の保管:
  金銭の授受に関する契約書や振込明細などの証拠を必ず保管しましょう。

注意②：「適当な価格」ではなく「時価」で計算する

贈与税の計算において、放棄される持分の「時価」の算定は極めて重要です。この時価が適正でないと判断された場合、税務署から追徴課税の対象となる可能性があります。

贈与税は「贈与された財産の価額」に基づいて計算されます。この「価額」が適正でなければ、納税額も適正でなくなります。

税務署は、申告された贈与財産の価額が著しく低いと判断した場合、自ら適正な時価を算定し直し、その差額に対して追徴課税を行うことがあります。

時価の算定ミスによる過少申告は、過少申告加算税や延滞税といったペナルティの対象となります。

適正な時価を算定するためのポイントは、以下の3つです。

• 不動産鑑定士による鑑定評価:
  最も信頼性が高く、客観的な時価を把握できる方法です。特に高額な不動産や、評価が難しい特殊な不動産の場合に有効です。
• 税理士による評価:
  税理士は、不動産の評価方法（固定資産税評価額、路線価、取引事例など）に精通しており、税務上の評価額の算定をサポートしてくれます。
• 複数の情報源を参照:
  公示地価、基準地価、周辺の類似物件の取引事例などを参考に、多角的に時価を判断することが望ましいです。

安易に固定資産税評価額や路線価をそのまま時価として使用すると、実際の時価と乖離がある場合にリスクが生じることがあります。必ず専門家と相談し、最も適切な方法で時価を算定するようにしましょう。

持分放棄の手続きと必要書類

持分放棄の手続きは、一般的に以下の流れで進みます。

1. 放棄の意思表示:
   持分を放棄する人が、他の共有者に対して放棄の意思を明確に伝えます。
2. 登記申請:
   放棄された持分を他の共有者に移転するために、法務局で所有権移転登記を申請します。この際、登記原因証明情報（放棄を証明する書類）や印鑑証明書などの書類が必要になります。
3. 税務申告:
   贈与税が発生する場合は、期限内に税務署へ贈与税の申告を行います。

必要となる主な書類は以下の通りです。

• 持分放棄に関する合意書（または放棄書）
• 持分放棄者の印鑑証明書
• 登記識別情報（権利証）
• 固定資産評価証明書
• その他、事案に応じて必要となる書類

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持分放棄以外で「持分を手放す」3つの方法

不動産の共有持分を手放す方法は、持分放棄以外にも主に以下の3つの選択肢があります。

方法	メリット	デメリット・注意点
① 売却（譲渡）	現金が手に入る。 一番スッキリした解決法。	買ってくれる人を探す必要がある。
② 共有物分割	公平に分けられる。贈与税を避けやすい。	相手に「買い取る資金力」が必要。
③ 贈与	手続きがシンプル。	もらう側の税金（贈与税）が一番高い。

持分放棄以外のこれらの方法は、それぞれに異なる税務上の影響や手続きの複雑さがあります。

• 金銭を得たい: 売却や代償分割を検討。
• 共有関係をシンプルにしたい: 売却、代償分割、現物分割（可能な場合）を検討。
• 特定の親族に引き継ぎたい: 贈与（ただし税負担大）、または代償分割を検討。

どの方法が最も適切かは、共有持分の価値、他の共有者の意向や資金力、自身の資金ニーズ、そして最も重要な税金（譲渡所得税、贈与税、不動産取得税など）の負担を総合的に考慮して判断する必要があります。

必ず専門家（税理士、弁護士、司法書士など）に相談し、ご自身の状況に合った最適な方法を選びましょう。

「放棄」より「売却」がお得？手元に残る金額をシミュレーション

持分を「放棄」した場合と、専門業者に「売却」した場合では、最終的に手元に残る金額にどれほどの差が出るのでしょうか。

時価2,000万円（持分1/2、評価額1,000万円分）のケースで簡易比較してみましょう。

項目	持分を「放棄」する	持分を「売却」する
手に入る現金	0円	約500万円〜800万円（※）
発生する税金	贈与税（もらう側が負担）	譲渡所得税（売却益が出た場合のみ）
親族との関係	登記協力などの交渉が必要	一切の交渉不要（第三者へ売却）
結論	資産を失い、相手に納税義務を負わせる	資産を現金化し、親族に迷惑をかけない

（※）共有持分特有の減価修正が入るため、市場価格よりは安くなりますが、確実に現金が残ります。

「親族にこれ以上迷惑をかけたくない」「少しでも老後資金に充てたい」と考えるのであれば、安易な放棄よりも、第三者への直接売却を検討すべきです。

【解決事例】贈与税300万円の危機を回避し、持分を1,000万円で現金化したAさんの話

当社に相談に来られたAさん（50代・男性）は、亡くなった父親から相続した実家の持分（1/2）を、「住んでいないから」という理由で同居している弟さんに放棄しようとしていました。

【相談時の状況】

• 実家の時価：約4,000万円（Aさんの持分は2,000万円相当）
• Aさんの意向：弟に負担をかけたくないので、無償で放棄したい。

しかし、当社で提携税理士とシミュレーションしたところ、弟さんに約300万円もの贈与税がかかることが判明。良かれと思った行為が、弟さんの生活を圧迫する一歩手前でした。

【当社の提案と結果】 当社は、Aさんの持分を「売却」することを提案しました。

1. 結果： Aさんの持分を1,000万円で売却。
2. メリット1： Aさんは予期せぬ1,000万円の現金を取得。
3. メリット2： 弟さんへの贈与税はゼロ。弟さんはその後、買主から持分を買い戻すか、あるいは全体を売却して現金化するかをゆっくり検討できるようになりました。

「放棄」という選択肢しかなかったAさんは、「まさか現金化できて、親族の税金問題も解決できるなんて」と大変喜ばれました。

まとめ：持分放棄は専門家への相談が不可欠

持分放棄は、一歩間違えると「お金を払って（納税して）財産を失う」ことになりかねません。

私たちCENTURY21中央プロパティーは、共有持分に特化した専門チームとして、これまで数多くの複雑な権利関係を解消してきました。

• 「放棄して税金を払うべきか」
• 「専門業者に売却して現金化すべきか」

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