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共有持分のリスクと対策～共有状態の解消方法も解説～
共有持分のリスクと対策～共有状態の解消方法も解説～
目次
共有不動産を所有するきっかけの多くは、親や祖父母からの相続、夫婦でのマイホーム購入です。
共有不動産の所有は、決して珍しいことではなく誰しもが経験する可能性があることです。
しかし、知識がないまま共有不動産を所有してしまったことで、後々大きなトラブルに発展し頭を抱えている方を当社では数多く見てきました。
これから共有不動産を検討されている方は、共有不動産のリスクについて事前に勉強しておきましょう。
また、すでに共有状態に在り、何らかのトラブルを抱えている方は、共有状態の解消方法についてご参考になれば幸いです。
この記事でわかること
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- 共有持分のリスク
- 共有持分のリスクを回避する方法
- 共有持分の解消方法
- 自身の持分を売却した方がよいケース
- 共有持分売却後の取り扱い
１．共有持分のリスクとは
１－１．リスク１ 他の共有者の同意が必要
共有持分の最大のリスクは所有者が複数いることで権利関係の調整がしにくく、複雑化しやすいという点です。共有持分では、共有者それぞれに権利があるため、単独の意思でできることが限られています。
それではそのリスクを個別にみていきましょう。
まず、共有物の全部を売却したいと思っても、自分のみの意思ではできず、他の共有者の同意、それも全員の同意が必要になってしまいます。
売却以外にも、賃貸で貸し出す、大規模なリフォームなど、共有物に変更を加える行為は、他の共有者全員の同意が必要です。
（共有物の変更）
民法第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
また共有物の管理行為に関しても過半数の同意がないと行うことができません。
管理行為は、ドアの付け替えなどの部分的なリフォーム等を指します。
（共有物の管理）
民法第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
※保存行為に関しては、各共有者が単独で行うことができます。逆に言えば他の共有者が勝手に保存行為を行ってしまう可能性もあるということです。
１－２．リスク２ 相続で権利関係が複雑になる
共有持分では、一つの物に複数人が関係しているため権利関係が複雑になります。
権利関係が複雑になる理由は、二次相続、三次相続が起きることで、どんどん共有関係者が増えていってしまう可能性があるからです。
つまり、相続の場合、自らが望んでいなくても気が付いたら共有状態だったということもあり得えます。
例えば、1つの土地をAとBが共同所有していたとしましょう。この時点では、まだ2人の共有関係にすぎませんが、Bが亡くなり相続が起きて、Bの子ら3人が共同相続したとすると、AとBの子ら3人での共同所有という形になり、共有関係者は4人になってきます。
さらにAが亡くなり相続が起きると、共有関係者はさらに多くなってしまいます。
共有物の変更や管理には、他の共有者の同意が必要である旨、先述しました。
権利関係が複雑になると、いざ共有物を処分したいと思っても、何人もの共有者に確認して同意を得なければなりません。誰か1人でも連絡が取れない場合は、より面倒な手続きを踏まなければならなくなります。
共有持分を持っていれば、その共有物に対して全ての権利を行使することができますが、一方で権利関係が複雑なことも多く、いつ面倒なことに巻き込まれるかわからないというリスクもあります。
１－３．リスク３ 通常の売買価格よりも低くなりがち
自身の持分売却は、他の共有者の同意は不要ですが、売却価格はどうしても低くなってしまいがちです。
売却価格が低くなる理由は、 何か物件に変更を加えたい場合、他の共有者の同意が必要になるためです。何をするにも制限がかかることに加え、共有者間でトラブルが生じている物件は、買い手にとってもリスクになり、買い手そのものが少なく、買い叩かれやすいためです。
通常の不動産の売買価格よりも、安価になる可能性が高いことは覚悟しておきましょう。
１－４．リスク４ 他の共有者に裁判を起こされる可能性がある
また、共有持分を有していると、急に分割請求を受けたり、訴訟に巻き込まれてしまったりする可能性があります。共有持分については、いつでも他の共有者に対して分割請求を行うことができ、相手が分割請求に応じない場合には、共有物分割請求訴訟を提起することができるのです。
（共有物の分割請求）
民法第二百五十六条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。
（裁判による共有物の分割）
民法第二百五十八条 共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
※共有物分割請求訴訟とは、裁判所を通じて共有状態を解消する訴訟のことです。通常の訴訟とは異なり、どちらか一方の勝敗を決める趣旨ではなく、裁判所に合理的な裁定を仰ぐものです。
ここまで共有持分の代表的なリスク4つについて解説しました。
共有状態はできるだけ発生しないようにする。もし発生してしまってもできるだけ早く解消することがリスクを高めない大きなポイントです。
では、共有持分のリスクの回避方法、共有状態を解消する手段にはどのようなものがあるのでしょうか。
２．共有持分のリスクの回避方法
２－１．共有物分割請求をする
先述した通り、共有物分割請求とは、裁判所を通じて共有状態を解消する訴訟のことです。
分割には3つの方法があります。
（１）現物分割
現物分割とは、共有物を現実に分割してしまう方法です。
例えば土地の場合であれば、持分割合に応じてその土地を分割（分筆）することで、共有を解消することができます。
ただ共有物が建物の場合、建物を２つに分けることはできないため、この方法は難しくなり他の方法を考えなければなりません。
また共有者が多い場合、現物分割してしまうと、土地が細分化され不動産としての価値が低くなることもあります。
（2）代償分割
代償分割とは、共有物を誰か一人の単独所有にするかわりに、相当の金銭（代償金）を支払うことで、共有を解消する方法です。買い取ってくれる共有者の資力がポイントとなるでしょう。
土地や建物をそのままのかたちで、合理的に分割できる点はメリットです。
但し、「代償金をいくらにするか」が話し合いの最大の難関です。中々意見がまとまらないケースも少なくありません。
（3）換価分割
換価分割とは、共有物全てを売却し、売却で得られた金銭を持分割合に応じて分割する方法です。よく使われる方法ではありますが、共有者の一人が保有を希望する場合は用いることができません。
（1）〜（3）の方法はすべて他の共有者の同意がなければできないため、共有者の同意が得られそうにない場合は、また別の手段を考えざるを得ません。
では、別の手段にはどのようなものがあるのでしょうか。
２－２．持分放棄
共有持分の放棄とは、登記済みの自身の持分を放棄することを指します。
登記前にすべての相続を放棄する「相続登記」と混同しがちですが、持分放棄は登記上に自身の名前がある状態で放棄することを指します。
自身の持分を放棄するということは、つまり登記情報を変更することです。この登記情報には他の共有者の協力が必要になりますが、協力が得られない場合は、「登記引取請求訴訟」を利用します。
「登記引取請求訴訟」とは、他の共有者に自身の権利の受け取りを求める訴訟です。
持分放棄は、共有状態を解消する手段としては有効ですが、第三者へ売却して金銭を得る方が得策といえるでしょう。
２－３．自身の持分を第三者へ売却
自己の持分のみを第三者に売却する方法です。自己の持分のみであれば、他の共有者の同意なくして売却することができます。 （民法206条）
共有不動産を売却する場合、専門業者を利用することは必須と考えておいた方がよいでしょう。共有不動産は不動産の中でも特に専門的知識や経験が必要な分野になるため、知見の深い専門業者へ依頼した方が高値で売却できる可能性が高まります。
３．共有持分のリスクに関するQ＆A
質問１．持分のみを売った方がよいケースとは？
共有持分はできる限り一括で処分（売却）すべきですが、下記のような場合は共有持分のみでも売却した方がよいでしょう。
話し合いがまとまらない場合
不動産の売却を意固地になって反対する者がいる場合、外国や地方同士でなかなか話し合いができる機会がない等
早急に資金を調達したい場合
話し合いがまとまるのを待っていられないほど早急に資金が必要な場合は、共有持分のみを売却すべきです。
質問２．共有持分を売却した後の法律上の取り扱いとは？
自己の共有持分のみを無事売却できたとすると、買受人と既存の各共有者とで共有関係になります。各共有者は共有物の全部について使用することができますが、第三者である買受人は不動産を利用することはまずありません。賃料相当の対価の請求をしてくることが通常です。
まとめ
共有持分には、リスクが多く存在します。
共有持分の最大のリスクは、共有者それぞれに意思と権利が存在する点です。
トラブルになりやすいことは事実ですが、トラブルに発展してしまった後でも共有状態を解消するための選択肢はあります。
共有者間で意見が割れている場合は、専門家の力を借りるのがおすすめです。
当社中央プロパティーは、共有持分に特化した不動産会社です。
共有持分の譲渡でお悩みの方は、中央プロパティーへご相談ください。
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この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。
