2025年、団塊の世代がすべて75歳以上の後期高齢者となり、日本は本格的な超高齢社会に突入しました。

この「2025年問題」は、単なる社会保障費の増大に留まらず、私たちの資産である「不動産」の価値にも甚大な影響を及ぼし始めています。

「相続した実家が売れない」「空き家の維持費や税金だけが増えていく」といった問題が全国で顕在化しており、さらに2024年以降の住宅ローン金利の上昇が買い手の動きに影を落としています。

本記事では、2025年問題が不動産価格に与える最新の影響を解説し、負債となる前に資産を守るための売却タイミングについて詳しくお伝えします。

2025年問題とは

2025年問題とは、約800万人いるとされる「団塊の世代」（1947年〜1949年生）がすべて75歳以上の後期高齢者となったことで起こる、社会保障費の負担増や労働力不足などの問題の総称です。

すでに日本は、国民の約3.5人に1人が65歳以上、約5人に1人が75歳以上という、超高齢社会のまっただ中にあります。

2025年を境に、現役世代の負担はかつてない水準に達しており、生活に与える影響として主に以下の2つが挙げられます。

• 社会保障費の負担増大
• 労働力の減少と医療・介護体制維持の困難化

以下、内容を確認していきましょう。

社会保障費の負担増大

社会保障費とは、年金・医療保障・介護保険・生活保護などの社会保障制度によって、国が支出した費用のことです。 このうち、高齢者向けの介護保険や老齢年金などの社会保障費の支出が増大しています。

団塊の世代全員が75歳以上となったことで、医療や介護を受ける側に回る人が急増し、社会保障費はさらに膨らみ続けています。

その一方で、制度を支える現役世代（働き手）は減少を続けているため、1人あたりの負担額はさらに増大すると考えられます。

実際に、医療費の窓口負担割合の見直しや、介護保険料の引き上げなどが順次進められており、生活への直接的な影響が出始めています。

労働力の減少と医療・介護体制維持の困難化

後期高齢者の増加とともに、介護・医療サービスを必要とする人が増えています。

それにともない、人材の確保が最重要課題となっていますが、依然として必要とされる数の人材を確保できていません。

介護職員数は、厚生労働省の推計に基づくと約240万人以上が必要とされていますが、依然として約20万人規模の不足が続いています。

人口減少により、女性や高齢者の労働参加が進んだとしても、抜本的な人手不足の解消には至っていません。

労働力不足によって、地方自治体や一部の地域では必要な医療・介護サービスを即座に受けられなくなる「医療・介護難民」の発生も現実的な懸念となっています。

2025年問題で不動産市場はどうなる？

2025年問題は、不動産市場にも深刻な影響を及ぼしています。 総務省の「住宅・土地統計調査」を基にした予測では、2025年には空き家数が約420万戸（賃貸・売却用を除く「その他空き家」）に達し、2030年にはさらに増加すると予測されています。

また、2023年12月に施行された改正空き家対策特別措置法により、管理不全な空き家に対する固定資産税の減額措置が解除されるなど、所有者の負担は厳しくなっています。

空き家の増加は市場における供給過多を招きますが、主な買い手となる30代～40代の人口は減少しているため、買い手が見つかりにくい状況です。

需要と供給のバランスが崩れることで、都市部の一部を除く多くの地域で不動産価格が下落する可能性が高いといえるでしょう。

2025年問題で価格が下がる不動産の特徴

2025年問題で価値が下がるとされる不動産の特徴は、主に以下の2点です。

• 公共サービス低下が懸念される地域の不動産
• 高齢者が増加し続けている地域の不動産

それぞれ確認していきましょう。

公共サービス低下が懸念される地域の不動産

高齢者の増加と人口減少により、社会保障制度の維持が難しくなると、公共施設やインフラの維持に十分な予算をかけられなくなります。

そこで注目されているのが、2014年に施行された「都市再生特別措置法」に基づく「立地適正化計画」です。

これは自治体が「居住誘導区域」を指定し、公共施設や医療・商業施設を効率的に集約させる取り組みです。 この計画が進むにつれ、誘導区域内とそれ以外の地域では、利便性やインフラ維持の面で大きな差が生じています。

区域外となった地域の不動産は、将来的にバス路線の廃止や施設の閉鎖などが進み、不動産価値が著しく低下するリスクがあります。

高齢者が増加し続ける地域の不動産

高齢化率の高い地域は、不動産価値が下落する可能性が極めて高くなります。

国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、今後も全ての都道府県で高齢化率が上昇し続けます。

特に秋田県や高知県といった高齢化率が40％に迫る地域では、相続によって売りに出される物件が急増する一方で、購入希望者が現れないというミスマッチが深刻化します。

こうした地域では、家を売りたくても売れない「不動産の負動産化」が加速し、価格の暴落を招く恐れがあります。

法改正による維持コストの増大と売却判断

不動産所有を巡る環境も変化しています。

2024年4月から相続登記が義務化されたことに加え、先述の通り放置された空き家への税制優遇が撤廃されるなど、「持っているだけでコストがかかる」リスクが明確になりました。

活用予定のない不動産を保有し続けることは、2025年問題の影響による価格下落に加え、維持費や増税という二重の負担を強いることになります。

不動産の売却を検討すべきタイミング

ここまで、2025年問題が不動産市場に与える影響を紹介してきました。

相続による供給増や買い手の減少、さらに法的な規制強化を考慮すると、不動産価格は長期的な下落傾向にあると考えられます。

もし売却を検討しているのであれば、早めの決断が賢明な判断といえるでしょう。 不動産相場は、**国土交通省の「不動産価格指数（2025年最新データ参照）」によると、都市部のマンションなどは高値圏を維持していますが、地方や郊外の一戸建てはすでに弱含みの動きを見せています。

また、日本銀行の政策変更に伴い、2024年以降、住宅ローンの変動金利も上昇傾向にあります。 金利が上がれば購入者の購買力が低下し、結果として成約価格を引き下げる要因となります。

将来的な金利のさらなる上昇や、2025年問題による需要減を考慮すると、価格が維持されている今のうちに売却を検討することをお勧めします。

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