共有名義の土地について｜トラブル事例｜相続

共有名義の土地について

ご相談内容

北海道帯広市にある不動産の相談です。

父の兄弟4人で購入した広大な土地と、未登記（父の所有）の建物があります。 

しかし、今では相続等や売買により、土地の最終的な所有権者としては叔父と親族ではない第三者が2人と、相続予定の私の4人が共有持分権者となります。

 そして、建物は私のみが相続登記の予定です。 叔父としては、土地のみを取得したいとのことで、共有者全員の持分を買い取りたい意向ですが、建物は買い取らないということなのです。 

私の土地共有持分だけを叔父に売ってしまえば、建物部分は借地権付き建物として残るのでしょうか？それとも、敷地利用権のない建物になってしまうのでしょうか？ 

私としては、煩わしいので、建物も土地共有持分も売却したいのですが、叔父は土地のみだと言うし、困っています。

ご相談のポイント

• 借地権付き建物にあたるか
• 土地共有持分のみを売却した場合のリスク
• 建物と土地共有持分を同時に売却するには

①借地権付き建物にあたるか

 土地共有者の1人が、土地上に単独名義の建物を所有するためには、前提として、他の共有者との間で、土地の利用に関しての合意が必要です。

しかし、この合意の法的な位置づけは明確ではなく、少なくとも、借地権というためには、賃貸借契約とそれに基づく地代の授受が必要となるところですが、ご相談内容を伺う限り、これらは存在しないものと拝察します。

したがって、本件建物は借地権付き建物には該当しないものと考えられます。 

②土地共有持分のみを売却した場合のリスク

建物に借地権が存在しない状態で、叔父の要望通りに土地共有持分のみを叔父に売却してしまうと、土地共有持分の売却後に、叔父から土地の所有権に基づいて本件建物の解体収去を請求されるリスクがあります。

この場合、本件建物に関して、土地所有者に対抗できる占有権原が無いため、原則として収去に応じざるを得なくなり、建物解体費用は、建物所有者であるご相談者様の負担となってしまいます。 

③建物と土地共有持分を同時に売却するには

上記のようなリスクを回避するためには、土地共有持分と本件建物を同時に売却することが望ましいですが、叔父があくまで本件建物の購入に応じないという場合は、叔父以外の第三者への同時売却を検討するべきです。

この場合、ご相談者様の単独所有となる本件建物が、ご相談者様の意思で売却できるのは当然ですが、土地の共有持分についても、売却に当たり、他の共有者の同意は不要です。

まとめ

他の共有者との合意のもと、土地共有者の1人が土地上に建物を所有していたとしても、当然に借地権が存在することにはなりません。

土地共有持分のみを売却した場合、建物の解体収去を請求される恐れがあります。

他の共有者が土地共有持分と建物の同時購入に応じない場合は、共有者以外の第三者への売却を検討すべきです。