【松原昌洙が解説】古いアパートを相続した相続人たちが揉める理由基礎知識

前回までの記事では、相続トラブルとその解決策についてご紹介しました。

親がアパートやマンションを所有していた場合、収益不動産を相続するケースもあります。この収益不動産は、しばしば共有者間でのトラブルの火種になります。

今回は、「共有名義の収益不動産」について解説していきます。

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収益不動産の共有で起こる3大トラブルとは

アパートやビルやマンションなど、家賃収入を得る目的で所有している共有名義不動産は、お金が絡むためトラブルになりやすい不動産です。

この項目では、共有名義の収益不動産に起こる3大トラブルについてご紹介します。

①管理者になりたくない問題

収益不動産を共有したときに必ず直面する課題が「管理者の選定」です。

管理者にはさまざまな負担と苦労があり、責任も問われます。

「では自分が引き受けます」と率先して手を上げる共有者は、まずいないでしょう。

管理者は、入居者への対応、家賃や修繕の管理に加え、共有者間での収益の分配も行わなければなりません。

その他にも、多種多様な雑務が与えられることになります。

他の共有者たちに信頼されていることは前提として、責任感が強く、細かいところまで配慮でき、お金のやりくりや交渉が得意な方でないと難しいでしょう。

管理者の選定は慎重に行わないと、トラブルの元となってしまいやすいのです。

②家賃独り占め問題

収益不動産における最も多いトラブルといえば、家賃トラブルです。

「家賃の設定額はこれでいいのか」

「家賃を独り占めされている」

「分配額に納得がいかない」

先述の通り、管理者が入居者の対応や建物の修繕管理などを行います。

共有者のうち、一人が管理業務を担っている場合、管理者としては、実質管理しているのは自分なのだから、「家賃を独り占めしたい」「多く家賃を貰いたい」というのが本音です。

お金の管理を管理者が一人で行っている場合、共有者に内緒で分配を減らすことも珍しくありません。

しかし、家賃収入の分配は、持分比率が原則です。

家賃の分配を事前に協議し、書面として残しておけば、トラブルは発生しないことになります。

③修繕費用払いたくない問題

不動産経営には、修繕費や各種税金など、何かとお金がかかるものです。

それらの出費を共有者間でどのように負担するかは、トラブルの元になりやすいので、必ず事前に決めておくことが大切です。

管理費用や税金は、家賃と同じで、持分比率に応じて負担するのが原則です。

ここで問題となるのは、「その出費は本当に必要経費なのか？」という点です。

設備の補修などは、共有者間で「今すぐ修繕すべき」「まだ必要ない」などと、意見が分かれる場合もあります。

そこで、一番手っ取り早いのは「経費については管理者に一任する」と書面に明記し、約束し合うことです。

思わぬトラブルに発展しないよう、事前にしっかり話し合っておきましょう。

古いアパートの相続で困ること

「相続した収益物件の入居率が悪く、赤字が続いている」

こんなとき、全体売却ができればいいのですが、共有者に反対する人がいれば売ることはできません。

さらに、「このままでは古すぎて入居者が来ない。思いきって新しく建て替えよう」と提案しても、「改築費用は誰が負担するのか」と、さらなる話し合いが必要となります。

収益も生み出せない、解体もできない、売れない、となると、収益不動産を相続した相続人たちは、八方塞がりな状態に陥ります。

良かれと思って、収益不動産を遺しても、相続人たちからすると「負動産」になりかねないのです。

本書では、実際に古い収益不動産を相続した方の相談事例を掲載しています。

解決策もくわしく紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

相続時に分割しなかったために税金負担が高額に⁉

「仲の良いきょうだいだから、とりあえず共有のままで支障がない」

相続をすることになったときは、手続きなどの忙しさもあり、このようにいったん放置してしまうこともあるでしょう。

しかし、相続時に分割しなかったために、かえって高額な税金がかかるケースもあるのです。

不動産の取得時には、不動産取得税や登録免許税などの各種税金が発生します。

税金は、相続する不動産によってはかなりの高額になることもあります。

最初は共有状態にしていても、「将来のことを考えて、やっぱり単独名義にしたいから、きょうだいの持分を買い取る」と思い至ったとします。

このとき、破格の安値だと贈与と見なされ、贈与税がかかってしまう可能性があります。

さらに、持分を買い取る場合、不動産取得税や登録免許税などが掛かります。これらの税金は、相続時に最初から単独名義にしておけば、負担が軽減できた税金たちになります。

遺産相続が発生した段階で遺産分割協議を行い、共有名義での不動産相続は極力避けましょう。そうすることで、余分な税金は発生せず、出費を抑えることができます。

まとめ

収益不動産を共有関係のままにしておくと、いざ解消というときに、大きな負担を背負うことにもなってしまいます。

そうならないためにも、相続が発生した段階で、きっちり分割をしておくことを目指しましょう。

次回は、さらに複雑な「共有不動産の地主とのトラブル」についてご紹介します。