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【松原昌洙が解説】他人事じゃない!不動産相続の落とし穴とは|体験談・インタビュー

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【松原昌洙が解説】他人事じゃない!不動産相続の落とし穴とは

「共有名義不動産?不動産なんて持っていないし、自分には関係ない」

そう思っていませんか?

実は、誰もが共有名義不動産の共有者になる可能性があるのです。

相続によって法定相続人に指定されると、たとえ相続登記が完了していなくても、共有者の一人になってしまいます。

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「共有名義不動産」ってどんなもの?

「共有名義不動産」がどんなものか、ご存知でしょうか?

じつは、無関係な人はほぼいない、とてもやっかいなトラブルの種なのです。

「共有」とは、みんなで所有すること

まずは「共有」という言葉の意味を見ていきましょう。

共有とは、自分だけでなく、複数人で一つのものを所有することです。

共有者が持つ所有権を、「持分」または「共有持分」といいます。

共有名義不動産とは、「建物や土地などの不動産を、複数人で共有している」状態です。

たとえば、兄弟二人で実家を相続した場合、持分は2分の1ずつになります。共有物は、共有者全員に所有権がありますから、固定資産税や管理費・修繕費用などは、原則持分比率に応じて共有者全員に負担義務があります。

相続登記が未了でも相続が発生した時点で共有になる

通常、不動産の相続が発生した場合、遺産分割協議を経て、不動産の所有権移転の手続きである【相続登記】を行います。

不動産登記簿では、共有者の情報や持分割合を確認することができます。

ここで注意しておきたいのは、「不動産登記簿上に名前がなくても、共有名義不動産になっているケースがある」ということです。

法定相続人が複数いる場合、不動産は相続が発生した瞬間に「共有物」になります。

たとえば、夫が亡くなり、不動産が配偶者である妻と子どもたちに相続されたとします。

この時点で、たとえ相続登記が完了していなくても、不動産は「妻と子供たちの共有名義不動産」になっているのです。これを“遺産共有状態”と言います。

登記簿に名前がなくても、共有状態になっている可能性があることを理解しておきましょう。

放っておくと…ねずみ算式に増える共有者とトラブル

共有名義不動産にまつわるトラブルで多いのが「共有者多すぎ問題」です。

なぜ、共有者はどんどん増えてしまうのでしょうか?

相続が発生するたびに、共有者はどんどん増えていく

ある土地を、一人の男性が持っていたとします。

男性が亡くなり、相続は発生したあとをイメージしてみましょう。

まず、相続人である2人の子どもAとBへ相続され、AとBの共有名義不動産になります。その後、Aが死亡した場合、Aの持分は、Aの相続人であるCとDに枝分かれします。この時点で、AとCとD、三人の共有名義不動産になります。

そしてさらに、Bが死亡した場合、Bの相続人(E・F)とCとDが共有状態になります。

このように、共有名義不動産は、相続が発生する都度、ねずみ算式に共有者が増えていくのです。

困ったらまずは【共有名義不動産の専門家】に相談

冒頭で解説した通り、不動産の固定資産税や管理費・修繕費用は、各共有者が持分割合に応じて負担する義務があります。

共有者が増え、権利関係が複雑になると、自分が住んでもいない不動産の税金や修繕費用を負担しなければならない問題が発生します。

この問題を解決する方法は、共有関係を解消するしかなく、それができるのは、共有者であるあなた自身です。

だからといって、「法律は難しいし、手続きは面倒だし…」と、すぐに動くことは難しいですよね。

そこで、【共有名義不動産の専門家】に相談をすることが一番の近道です。

ここで言う【共有名義不動産の専門家】とは、共有持分を専門に扱う不動産会社や相続不動産のトラブルに強い弁護士などが挙げられます。

早めに共有名義不動産の専門家に依頼すれば、法に則って問題を解決し、事前にトラブルや経済的負担が大きくなるのを食い止めることができます。

みんなが陥りやすい「とりあえず共有名義に」の罠

ところで、どうしてみんな「とりあえず共有のまま」にしてしまうのでしょうか?

相続をするのは、人が亡くなったときです。

そういった悲しみの場では、お金のからむ相続の話はしづらいものですよね。

「とりあえず、相続の話は四十九日が過ぎてからにしよう」となるのが自然な流れでしょう。

しかし、実際に四十九日が過ぎてみると、普段の忙しい生活に戻っているはずです。

ふと思い出しても「相続?今はそれどころじゃないしなあ」となるかもしれません。

つい、「じゃあ、とりあえずこのまま共有名義ということで」と問題を先送りにしてしまいます。

これが、共有名義不動産の危険なポイントなのです。

【実例】泣きながら相談にやってきたある女性の話し

「うちの家はみんな仲がいいから、相続について決めたりしなくても大丈夫」

そう思っていた家族に、起こってしまったトラブルとは?

実際にあった事例を見ていきましょう。

仲良しだった姉と妹が相続争いに

父が亡くなり、実家を母と長女と次女(相談者の女性)の3人で相続しました。(持分割合は、法定相続通り、母が2分の1、姉妹がそれぞれ4分の1)仲の良い家族だったこともあり、「いつか売ろうね」とやんわり決めて、具体的なことは話し合わなかったそうです。

その後、高齢になり認知症を発症した母は長女夫婦と同居を始めました。そこで、トラブルが起こります。

ある日突然、「母の財産はすべて長女夫婦へ相続させる」と書かれた遺言書があると告げられました。

どうやら、長女の夫である義兄が、財産を少しでも多く自分のものにしたいと思っていたようでした。

長女と義兄に不信感を抱いた次女は、相続トラブルの予感を察知し、共有関係の解消へ動きました。

トラブルは決着しても、姉妹の関係は…

次女は泣きながら専門家を訪ね、「もうこの問題に関わりたくない。とにかく早く自分の持分を売却して共有関係から抜け出したい。」と訴えました。

結果としては、1,000万円以上の金額で自己持分4分の1のみを売却することに成功しました。

こうして、次女は希望通りに共有関係から抜け出し、共有問題を解決することができたのです。

しかし、「長女との関係は未だに修復できていない」とのことです。

まとめ

不動産をめぐる相続トラブルは、誰にでも起こりうることをお分かりいただけたと思います。

次の記事では、そんな相続トラブルを回避するために覚えておきたいことを解説します。

この記事の監修者

松原 昌洙マツバラ マサアキ

代表取締役 /
宅地建物取引士

CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。

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