投資家が購入した後の共有持分不動産はどうなるのか？
一戸建てを兄弟2人で相続した事例を紹介
自己持分を他の共有者の承諾なく売却することは法律上何の問題もありません。
「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。」
：民法206条
しかし、共有持分を第三者に売却後、「共有名義不動産がどうなるのか？」と気になる方も少なくありません。
当社のクライアントネットワークは、海外の個人投資家が中心であり、投資家の目的は純粋な利回り目的の不動産投資で購入される方がほとんどです。住人を追い出して住んだり、土地を買い集めるために権利を買うのではありませんので、ご安心ください。
一戸建てを兄弟2人で相続した場合
都内の一戸建てを兄弟2人で相続したケースでご説明します。
次男は、一戸建てを売却し、現金化して自分の持分の割合を求めていましたが、相続した家に住み続けている兄がこの要求を拒否しました。
次男は、当社に持分のみの売却を依頼し、投資家に売却。第三者である投資家は、持分を購入後、長男に1/2の持分に相当する賃料を請求し、毎月賃料収入を得ます。この賃料が利回りです。
ー共有者が住み続けている不動産でも持分売却は可能
上記のケースでもあるように、共有持分の一部の所有者が住み続けている不動産でも、持分のみの売却は可能です。むしろ所有者が住んでいる方がトラブルを抱えていることが多いほどで、投資家が購入する持分も他の共有者が住んでいるケースがほとんどです。
ー売却後によくあるトラブル
投資家ではなく、買取業者に自己持分を売却した場合は、トラブルになるリスクが高いです。
買取業者が持分を購入する目的は、他の共有者の持分を買い取り、完全所有権の状態にして転売することです。
そのため、悪質な買取業者の場合は、他の共有者の意向を無視して、強引な持分買取の交渉を行い、トラブルに発展するケースがあります。
その矛先が、持分を売却した売主に向くことも珍しくなく、せっかく共有関係を解消したにも関わらず、共有者同士のトラブルが再燃してしまう可能性があります。
共有持分の売却は、法的には問題ありませんが、売却する相手によっては大きなトラブルを招くケースがあるため、慎重に検討しましょう。
ー投資家のバリューアップ手法とは
投資家は、家賃分配のほかにも、資産価値を最大化するための方法を考え、共有者の意向も汲み取りながら交渉を進めます。
例えば、建物をリフォーム、リノベーションして、賃貸や民泊として貸し出す提案を行うなどの手法があります。
先行投資として、リフォーム費用の負担や引っ越し先の住居確保を行う代わりに、賃貸や民泊経営で得た賃料収入を持分割合に応じて、共有者と按分する交渉を持ち掛けます。
日本国内では、敬遠されがちな共有持分を海外投資家たちは、積極的なバリューアップで資産価値の最大化に向けて知恵を絞ります。
それができるのも、海外投資家ならではの資金力が大きな要因です。
「投資家＝怖い」というイメージを抱く方も多いですが、外国人との不動産取引に慣れた不動産仲介業者を選ぶことで、安心安全な取引が実現します。
この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。