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共有不動産は訳あり物件
(制限不動産)ではない

質問 今年の4月に父(A)が他界。
それに伴って実家の土地建物の法定相続人になる(※遺産分割協議はまだ)法定相続人は母(B)・長男(私:C)・弟(D)の三人です。
現在の私は実家で母と二人暮らしですが、自分が相続する持分を早く現金化したいと考えています。

土地建物全部を売却したいのですが、母・私・弟は三者とも仲が悪く話がまとまらない状況です。 母は「自分が死ぬまでこの家(土地・建物)は売らない」と言っています。
共有持分は使用など制限された不動産(制限物権)なので、売れないと思っていたところ貴社のホームページを見つけました。
実際どうなのでしょうか。
まずは見解だけでもお聞かせください。

詳細解説

制限されていない状態は「所有権」

そもそも制限物権とは?

制限物権の前に、制限されていない状態を簡単に解説してみます。
制限されていない状態とは、ズバリ「所有権」を持っているということです。

(所有権の内容)
民法206条:「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。」

とあります。所有権があれば、その物に関して、「使用」「収益」「処分」することは自由にすることができます。

例えば、所有権があれば、自分で利用するのも、第三者に売却するのも、賃貸するのも自由にすることができます。実は、所有権以外の物権は全て「制限物権」ということになり、「用益物権」と「担保物権」に分かれます。

「用益物権」とは、他人の土地を一定の範囲で使用収益する物権の総称で、「担保物権」とは、債権者が、債務者または第三者の財産に対して優先的に権利を行使して、弁済を確保するための物権のことです。それでは、制限物権の王様である抵当権についてみてみましょう。

(抵当権の内容)
民法369条:「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」

家のローンに自己の家を担保(抵当に入れ)にし、ローンを組むのが一般的かと思います。抵当権は債権者が債務者または第三者の財産に対して優先的に権利を行使してできる権利です。本来であれば、所有者にお金が行くはずなのに、債権者に行ってしまいます(もちろん、債務不履行があることが前提ですが)。
優先弁債権が債権者に行ってしまう点で、制限されているのです。

共有持分はどうか

それでは、共有持分はどうでしょうか。例えば、甲家を共有しているとは、甲家を数人で共同所有している状態です。「家の利用が持分に応じて、制限されてしまうから、制限物権じゃないか!」と思うかもしれません。

(共有物の使用)
民法249条:「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」

とあります。共同所有の場合、共有物「全部」について、使用することができます。抵当権のように、売却代金を債権者に取られることもありません。権利関係が複雑なので、制限されていると思いがちですが、共有はそうではありません。確かに共有不動産は売却しにくいですが、その理由は、制限物権だからではなく、複数人で共有しているからです。

話がまとまらないのなら、自己の共有持分のみ売却

共有不動産も全員の同意のもと、売却できる方が良いですが、話がまとまらないのなら、自己の共有持分を売却することを考えるべきです。

共有不動産全部を売却するには、各共有者、全員の同意が必要になります。本件においても、母・私・弟は三者とも仲が悪く、話がなかなかできないという事情、また、母は「自分が死ぬまでこの家(土地・建物)は売らない」と言っている事情を考えると、自己の共有持分のみを売却することを推奨いたします。自己の共有持分のみであれば、他の共有者の同意なくして、売約することは可能です。

このまま、放置していても、普通であれば、母親がなくなり相続となり、また、権利関係でもめる可能性があります。共有状態は放置しておいても解決はできません。それどころか、放置をしておくと、共有はどんどん複雑になっていきます。
解消できるときに、共有が細分化される前に、早めに処分することをお勧めします。

共有不動産のイメージ

もちろん、交渉次第では、共有物全部を売却できる可能性もあります。当社では、同様のケースでの売却実績も多数あります。もう一度言いますが、共有名義不動産は訳あり物件ではありません!状況に応じて最適な提案ができる自信がございますので、まずは一度ご相談下さい。

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