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共有物件売却に関しての意見の食い違い｜法律・税金｜その他
共有物件売却に関しての意見の食い違い
目次
質問Aは亡き父から相続した土地を姉B、母Cと共有名義で所有しています。
※持分割合はABが4分の1、Cが2分の1です。
母Cはそこに立っているビルを所有しており、母もAも売却希望自体はありますが、姉Bがビルに居住していることもあり、売却拒否している状況です。
何か良い解決方法はありますでしょうか？
解説
自己の持ち分だけ売却する
民法251条：「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」
とあり、共有物「全部」を売却する場合には他の共有者全員の同意がいります。ただ、自身の共有持分のみを売却する場合は、そのような同意は不要です。
もちろん、共有持分のみを売却すると価格は安くなってしまいます。それでも現金化したいという場合は自己の共有持分のみを売却するのも一つの方法といえます。
共有物分割訴訟の提起
民法258条1項：「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」
とあり、共有者間で協議が整わない場合、裁判所に訴訟を提起することで、分割をすることが可能です。しかしながら、
同条2条：「前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」
とあり、当事者が望んでいない場合でも、裁判所の判断により、競売にかけられてしまうことがあります。現実に分割ができる場合（土地の場合は分筆）でも、分割することで、価値が大幅に下落してしまうと裁判所が判断した場合、当事者が現物分割を望んでいても、競売にかけられてしまうのです。
競売に付されると市場価格より2〜3割安い価格で売られてしまうことが多くなります。それでだけではなく、裁判をするには、訴訟費用、弁護士費用も掛かるだけでなく、出廷、また長期にわたって争いを強いられることになります。
特に共有物の訴訟の場合親族間でのもめごとが多く決定的な亀裂が入ってしまい、精神的負荷は計り知れない場合が多いです。
協議
上記のように訴訟を提起するとなると費用や精神的負担は計り知れません。そこで、共有者同士で協議をし、解決することをまずは検討するべきです。
本件では共有物は土地であり、その上にはマンションが建っています。土地だけ、それも、共有持分だけを処分するとなると価値は高くつかないと予想できます。
当然、土地上建物と土地を一括売却した方が高額となり、各々の取り分も多くなるので、その点を強調し、協議することも考えられます。
また、Aさんの共有持分のみを第三者に売却した場合、その後に関して、姉Bは第三者に賃料を支払わなければならなくなると考えられます。そのような事実も伝えることで説得を試みられてはいかがでしょうか。
上記の解決方法はあくまで一例です。個別具体的な状況に応じて最善の解決方法はそれぞれ異なっています。
当社では、共有関係に関するトラブルの解消を数多く承って参りました。「共有状態をどうしたらよいか分からない」「共有者の中に反対の者がいて処分できない」
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この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。共有持分を始めとした相続トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。
