「時効取得ってなに？」

「共有持分は時効取得できる？」

「共有持分の時効取得ができないときはどうすればよい？」

自分が所有している土地を他の方が所有していた・他の人と共有していたというケースの場合、時効取得によって土地を取得することができます。しかし時効取得を主張するためには5つの要件をクリアしていなければいけません。この記事では時効取得の概要と5つの要件、共有名義不動産の時効取得の手順やできない時の対処方法について解説します。

1. 時効取得とは

そもそも時効取得について分からない方もいらっしゃるのではないでしょうか。ここでは時効取得概要と要件について紹介します。

1-1　時効取得が認められる5つの要件

時効取得とは所有の意思をもって公然と他人の物を占有した者が、その物件の所有権を得るということです。民法では時効取得は以下の条文と明記されています。

条文を見る限り、10年や20年所有の意思を持っていれば時効取得できると思われがちですが、認められるには5つの要件をクリアしなければいけないため、ここでは詳しく解説します。

1-1-1　占有期間が一定以上あること

先程もお伝えした通り、占有期間が10年や20年以上なければいけません。10年の適用を受けるためには、「他人のものであるとわからなかった」という場合です。一方、他人のものであることを占有し始めたときに知った場合、占有期間が20年以上であれば、時効取得を主張することができます。

1-1-2　平穏かつ公然な占有であること

時効取得をするためには平穏かつ公然となされた占有であることが条件です。

本当の所有者に対し高圧的な態度や暴力的なふるまい、脅しなどを行って「自身が所有者である」と言った場合、当然ながら占有期間が長くても時効取得はできません。

さらに「その場に長く居住している」「自分の家を建てている」など、秘密にして住むのではなく。自分が占有していることを第三者から見ても分かりやすい方法で証明している必要があります。

1-1-3　所有の意思があること

時効取得をするためには、「自分が所有者である」と認識しておかなければいけません。自分とは別の方が所有している状態では所有の意思が認められず、時効取得することができません。所有の意思は、気持ち的な面だけでなく、「土地の固定資産税を支払っている」「登記上自分になっていると思っている」などがあると、より認められやすくなります。

1-1-4　他主占有ではないこと

他の方が占有している場合は、時効取得が認められません。他人のものと知りながら賃貸人として占有を主張しても、大家の所有不動産であると分かっている「他主占有」に該当します。時効取得はあくまで自分が所有している不動産であると認識していることが要件です。

1-1-5　占有開始時に善意無過失であること

占有開始時に自分のものであると信じていたという「善意無過失」の場合は、10年間で時効取得が認められます。他人の物であると途中で判明した場合は、要件が満たされません。

2. 共有名義不動産の時効取得できる？

2名以上で所有している共有名義の不動産の時効取得は、法的には不可能ではありませんが、現実的には難しいでしょう。共有名義の不動産は登記簿に所有者が明記されているため、誰が所有しているのかは分かっていることが多いです。

明記されている方に固定資産税などの土地の納税通知書が届くため、共有者は「この不動産は自分のである」と認識しているのが通常です。さらに賃借人に土地を貸し出ししている方の多くは、賃料を請求しているため、賃借人は賃貸として借りているというケースがほとんどです。

また相続などによって土地を取得した場合、共有名義で登記申請しているはずです。そのため共有名義不動産の性質上、所有の意思と善意無過失を満たさないことの要件を満たすことは非常に難しいとされています。

共有名義不動産を時効取得するケースは、祖父母や曾祖父などの代から土地を相続しており、誰の共有名義であるか、もしくは共有者がいる事さえわからず、自分のものだと思っていたケースなどが挙げられます。

また仮に共有名義の不動産を時効取得するためには正しい手順で行わなければいけません。具体的にどのような方法であるのかは次の項で詳しく解説します。

3. 共有持分を時効取得する手順

ここでは共有持分である不動産を時効取得するための手順について解説しますが、5つの要件をクリアしているかを専門家である不動産会社や弁護士などに相談しておきましょう。問題なければ以下の手順ですすめます。

3-1　 時効の援用をする

始めに、法務局で保管されている登記簿謄本で共有者を調べ、時効が成立している通知「時効の援用」を書面を作成して相手に送付しなければいけません。時効の援用を行わないと裁判所が裁判することができないためです。

時効の援用とは、時効の期間が経過した権利を主張するものであり、共有名義の不動産を時効取得する場合は、所有者に対して内容証明郵便で書類を送る必要があります。共有者が知り合いだという理由であっても、しっかり相手に書面で伝えることが大切です。

しかし共有持分を所有している方はが既に亡くなっていたり、登記簿に記載された住所に住んでいない場合など、所在が分からないケースもあります。

その場合は家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を申し立てしなければいけません。不在者財産管理人とは、不動産などの財産を所有している方の処分などを行うことができる管理人であり、家庭裁判所が選任します。

申し立てする裁判所は、不在者の従来の住所地又は居所地の家庭裁判所になります。登記簿で不在者の住所地を調べ、裁判所の管轄区域 | 裁判所で家庭裁判所を探すようにしましょう。

3-2　 所有者移転登記をする

共有持分を所有している名義人が時効取得に同意した場合は、所有権移転登記を行います。所有権移転登記とは、不動産の所有権を保有している方の名義を変更して法務局に登記することです。所有権移転登記が完了すると、時効取得が完了となり、1人名義の不動産となります。

ただし、所有権移転登記を行う際は、以下の3つの税金が課せられます。

• 登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記を行う際に課せられる税金で、「固定資産税評価額×2%」の税額を納税します。固定資産税評価額は固定資産税納税通知書、または市役所などで取得できる固定資産税評価証明書に記載されています。

• 不動産取得税

不動産を取得した時に課せられる税金であり、所有権移転登記が完了してから数か月後に納税通知書が届きます。不動産取得税は「固定資産税評価額×3％（令和6年 3月31日まで）」となります。

• 一時所得として所得税

土地を時効取得した場合は一時所得として所得税が課せられます。

(一時所得の金額)＝(時効取得した土地等の財産の価額)－(土地等の財産を時効取得するために直接要した金額)－(特別控除額)

課税の対象になるのは、この一時所得の金額をさらに2分の1にした金額であり、取得した翌年の確定申告で手続きを行います。

4.共有持分の時効取得ができないときはどうする？

万が一共有者が時効取得に対して反対してきた場合はどのような対処を取ればよいのでしょうか。ここでは4つの方法を紹介します。

4-1　他の共有者の持分を買い取る

最も早い方法は、共有者の持分を買い取る方法です。買取価格は、共有者と相談して決めますが、共有者が使っていない、または今後使用予定もないという場合は、価格次第で売却してくれるケースも多いです。

持分を買取する際は、買取代金を支払うだけでなく、売買契約書を締結しなければいけません。契約書は不動産会社が作成してくれますが、以下の費用が発生します。

• 仲介手数料
• 契約印紙代金
• 所有権移転登記費用（登録免許税含む）
• 不動産取得税

特に仲介手数料は売買代金の3％+ 6万円と高い金額になります。そのため、共有者から贈与してもらい、手数料などを安く済ませようと考える方もいらっしゃいます。

しかし年間110万円以上の贈与は贈与税の課税対象となり、なおかつ相場価格より安い金額で売買すると、みなし贈与というあつかいとなり、贈与税の課税対象にもなりかねません。

贈与税は日本で最も高い最高税率であるほど、高い税金であるため、贈与を使う際は不動産会社などの専門家に相談しておくことをおすすめします。

4-2　他の共有者に持分を買い取ってもらう

自分の持分を共有者に売却し、買い取ってもらう方法ですが、もちろん共有者の同意が必要です。いわゆる不動産の取得を諦めることになります。一方で売却代金を得ることができるメリットがあります。ただし売却時には以下の税金や諸費用が課せられるため注意しましょう。

• 譲渡所得税
• 契約印紙代金
• 仲介手数料

譲渡所得税は不動産の売却によって利益が生じた時に課せられる税金です。利益に対し、保有期間が5年以上であれば、税率20.315％（所得税・住民税・復興特別所得税）を掛けた金額を納税します。ただし、売却利益から仲介手数料などの諸費用を差し引くことができるため、100％課税されるわけではありません。事前に税理士や不動産会社に計算してもらってから売却価格を検討しましょう。

4-3　不動産全体を売却する

共有者らから同意を得て、不動産全体を売却する方法です。共有持分は所有者の意思で売却することが可能ですが、共有名義の不動産は共有者全員の同意が必須となります。不動産は複数人が持分を保有していた場合、売却はおろか、建て替えなども共有者全員の同意が必要です。1人でも反対したら売却することはできませんが、共有者が同意すれば、一つの不動産として売却できます。

4-4　第三者に共有持分を売却する

第三者に共有持分を売却することも可能です。ただし、一般的に買取する方は少ないという特徴があります。持分を取得しても、不動産は共有者全員の同意がなければ活用することが困難なため、買い手が見つかりにくいというデメリットが挙げられます。一般的には、第三者に共有持分を売却する場合、共有持分専門の買取業者に依頼します。共有者と話し合いをする費用もないため、トラブルに発展せず、すぐに買取してもらえるメリットが挙げられます。ただし、持分の売却価格は相場価格より低くなる傾向にあるため、しっかり見積を取ってから売却しましょう。

まとめ

共有持分の時効取得とは、10年や20年といった一定期間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者が不動産を取得できる権利です。しかし5つの要件をクリアしていなければいけず、なおかつ共有持分の方は、誰が名義人であるのかを把握しているケースが多いため、現実的に制度を利用するのは難しいという特徴があります。しかし共有持分の名義人が時効の援用を送り、内容に同意すれば、所有権移転登記を行うことで不動産を取得することも可能です。一方で、時効取得に反対された場合、自身で持分を買取するか、もしくは買い取ってもらう、一緒に売却するなどの方法で対処することになります。そのため共有者との関係性が非常に重要となるでしょう。

当社は共有名義、共有持分を専門に取り扱っており、これまで不動産に関する多くのトラブル解決やサポートを行ってきた実績がございます。共有者との売却交渉や時効取得の交渉なども行います。さらに相談から売却まですべて無料でご対応させて頂いているため、共有持分の売却に関して悩んでいる方はぜひ中央プロパティーへご相談くださいませ。