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競売は相場より安いとも限らない

競売の価格について

競売になると値段が大幅に安くなってしまうのでしょうか?

競売イメージ

共有不動産の競売

民法258条1項:「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」同条2項:「前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」

共有不動産の分割協議が当事者間で協議が整わない場合、裁判所の助けを借りて分割請求することができますが、場合によっては、裁判所が競売を命じることがあります。当事者らが要望していなくても競売にかけられてしまう可能性があります。

競売と聞いて

さて、競売と聞いてどのような印象をお持ちでしょうか。いいイメージはあまりないかと思いますし、競売だと「売れても安くなるんじゃないの?」と思っている方もおられると思います。実際、競売は、市場価格よりも安くなるケースが多かったです。

しかし、最近では、以前よりも市場価格に近付いて、または、市場価格よりも高い価格になるケースもあります。裁判所も本腰を入れて競売物件を高く売ろうという意思が見受けられます。それは、「不動産競売情報サイトBIT」というサイトです。
参考:http://bit.sikkou.jp/

競売というと、官報や新聞で売られているイメージがあるかもしれませんが、ホームページの整備により、買受人候補を集めやすいよう工夫しています。

実際に過去の売却のデータも見ることができ、特にここ数年、特に都心部では市場価格に近い、また、それよりも高額で売却できているケースが見受けられます。競売がより身近になり、参加しやすくなったことで競争が生じ、売却価格も高騰し始めていると考えることができます。

短期賃貸借制度の廃止

また、短期賃貸借制度が廃止されたのも競売物件が高値で取引されるようになった大きな原因かもしれません。短期賃貸借制度とは、抵当権が設定された不動産において、抵当権が登記された「後」に賃借権が設定された場合であっても、その賃借権が短期賃借権の場合は、抵当権に対抗できるという制度です。

「短賃(たんちん)」とよばれ、本来であれば賃借権の保護を目的としていましたが、競売を妨害するような目的で乱用されるケースが多発したため、現在では制度としては残っていません。短期賃貸借制度がなくなったおかげで、競売物件の価値が上がったともいえます。

  • 現在では、明け渡し猶予制度が新たに制定されています。

(抵当建物使用者の引渡しの猶予)
民法395条:「抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者」

競売により不動産が第三者の手にいきわたってしまった場合、短期賃貸借の期間であれば居座れるのは買受人の利益を害してしまいます。一方で、競売されたからすぐに退去せよというのは不動産を利用している人にとってあまりに酷です。これらを調整するために「明け渡し猶予制度」が新設されました。具体的には、6か月間の引き渡し猶予期間を設けることで、調整を図ることにしました。

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