明渡猶予制度｜用語集

建物についている抵当権が実行（競売）され、物件が落札されて、買受人がお金を支払ったら、住んでいる私たち家族はすぐに家を出ていかないといけないのでしょうか。なお、建物は自己所有ではなく賃貸物件です。

本来抵当権が実行され、競売になり、買受人が落札すると速やかに退去しなければなりません。しかし、すぐに出て行けというのはあまりに酷です。

一方、酷だからと言って不動産を使用さえ続けることを認めては、競売物件を買う人がいなくなってしまい、ひいては、抵当権の制度自体が危ぶまれてしまいます。そこで、6か月間だけの猶予を与えるという制度を与えたのが、本条文です。

明け渡し猶予制度は短期賃貸借制度の反省からできた制度ともいえます。明け渡し猶予制度は、以前、短期賃貸借制度という代わりの制度がありました。これは、抵当権に劣後する賃借権でも短期賃貸借であれば、抵当権に優先するという制度です。

短期賃貸借の期間は、「土地については5年、建物については3年以内」の期間でした。この期間内であれば、競売されても正当な権限で利用し続けることができるのです。

そのため競売にかけられそうになると、あえて短期賃貸借を結ぶような行為が頻繁に発生し、抵当権者や買受人を困らせる事態となりました。そうなってしまうと、競売物件は買い取っても短期賃貸借制度があるからと、競売で買う人はどんどん少なくなってしまい、売却価格もどんどん下がってしまいます。

売却価格がどんどん下がるということは、担保権としての価値もどんどん下がってしまうことになり、抵当権の担保的価値が下がってしまうともいえます。そこで、このような短期賃貸借制度を廃止し、明け渡し猶予制度を新設しました。

登記がされている賃借権で、その登記の「前」に抵当権者の（全員の）同意・登記があれば、同意抵当権者に自己の賃借権を対抗することができます。