用語集

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明渡猶予制度

建物についている抵当権が実行(競売)され、物件が落札されて、買受人がお金を支払ったら、住んでいる私たち家族はすぐに家を出ていかないといけないのでしょうか。なお、建物は自己所有ではなく賃貸物件です。

明渡猶予制度とは

民法395条:「抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。

一 競売手続の開始前から使用又は収益をする者

二 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者」

とあるように、明け渡し猶予制度とは抵当権に対抗することができない賃貸借について、抵当権の実行による競売がなされた場合に、賃借人は競落人の買受の日から6ヵ月間に限り、当該不動産を明け渡さなくてよいです。という制度のことをいいます。

猶予制度により賃借人は競落人の買受の日から6ヵ月間に限り、当該不動産を明け渡さなくてよい事を表した図

本来抵当権が実行され、競売になり、買受人が落札すると速やかに退去しなければなりません。しかし、すぐに出て行けというのはあまりに酷です。

一方、酷だからと言って不動産を使用さえ続けることを認めては、競売物件を買う人がいなくなってしまい、ひいては、抵当権の制度自体が危ぶまれてしまいます。そこで、6か月間だけの猶予を与えるという制度を与えたのが、本条文です。

短賃(たんちん)とは

明け渡し猶予制度は短期賃貸借制度の反省からできた制度ともいえます。明け渡し猶予制度は、以前、短期賃貸借制度という代わりの制度がありました。これは、抵当権に劣後する賃借権でも短期賃貸借であれば、抵当権に優先するという制度です。

短期賃貸借の期間は、「土地については5年、建物については3年以内」の期間でした。この期間内であれば、競売されても正当な権限で利用し続けることができるのです。

そのため競売にかけられそうになると、あえて短期賃貸借を結ぶような行為が頻繁に発生し、抵当権者や買受人を困らせる事態となりました。そうなってしまうと、競売物件は買い取っても短期賃貸借制度があるからと、競売で買う人はどんどん少なくなってしまい、売却価格もどんどん下がってしまいます。

売却価格がどんどん下がるということは、担保権としての価値もどんどん下がってしまうことになり、抵当権の担保的価値が下がってしまうともいえます。そこで、このような短期賃貸借制度を廃止し、明け渡し猶予制度を新設しました。 

(抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力)
民法387条:「登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。」

登記がされている賃借権で、その登記の「前」に抵当権者の(全員の)同意・登記があれば、同意抵当権者に自己の賃借権を対抗することができます。

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