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作成日:2019.12.23

共有名義の不動産、共有持分のみの売却も可能

コンテンツ番号:521

共有持分とはそもそも何?

複数の人が同一の不動産を共同名義で所有している場合で、その所有の割合のことを「共有持分」と言います。

まずは、下記の図をご覧ください。

持分が2分の1ずつというと土地を半分ずつ持っているように思えるかもしれません。
しかし、共有持分はあくまでその割合を指しており、面積のことではない点に注意が必要です。
持分に応じで共有対象不動産全部の利用をすることができます。

共有持分とはそもそも何?

共有が発生する原因

共有状態が発生する場合の代表的な例は下記になります。

①夫婦で資金を出し合ってマンションや家、土地を購入した場合

②親が亡くなり兄弟姉妹で共同相続した場合

大きくは共同購入・相続という2つで、共有持分という状態が発生します。

持分はどう決まるの?

共有持分の割合は原則的には平等になります。
(共有持分の割合の推定)

民法250条:「各共有者の持分は、相等しいものと推定する

あくまで当事者同士で持分を決めなかった場合には平等と推定しますが、出資した価格の割合に応じて、持分は決まるのが通常です。

持分はどう決まるの?

土地や建物の不動産を共同相続した場合には、原則としてその持分は法定相続分に応じて決まります。

相続人の状況  配偶者の法定相続分 
 配偶者のみの場合 財産の全て
 配偶者と第1順位の法定相続人がいる場合  財産の1/2
 配偶者と第2順位の法定相続人がいる場合  財産の2/3
 配偶者と第3順位の法定相続人がいる場合  財産の3/4

共有不動産を処分するには

さて、共有名義の不動産を処分したい場合、どのような手続きがいるのでしょうか。

(1)共有不動産全部を処分(売却)する場合

(2)自己の共有持分のみを処分(売却)する場合

があり、それぞれ必要な手順が異なりますので、説明していきます。

(1)共有不動産全部を処分(売却)する場合

共同所有している不動産全部を処分する場合には、共有者全員の同意を取り付ける必要があります。

(共有物の変更)

民法251条:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

一人でも売却に反対の者がある場合には、その共有不動産の全部を処分・売却することはできません。

(2)自己の共有持分のみを処分(売却)する場合

一方で、自己の共有持分のみを売却する場合には他の共有者の同意は不要で、自らの判断で共有持分を売却することができます。

ただ、買い手の立場になって考えると分かりやすいのですが、見ず知らずの第三者と共有関係になってしまうので、共有持分不動産はなかなか買い手が見つからないこともあります。

そのため、共有持分のみを売却する場合には、専門業者を利用して売却することになるでしょう。

意見がまとまらない場合には訴訟になることも

(共有物の分割請求)

民法256条:「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」

とあるように、各共有者はいつでも共有不動産の分割を請求することができます。土地、しかも更地の場合には、現実的に分割する方法(分筆)を採ることができますが、家やマンションの場合にはそう簡単にはいきません。


土地であったとしても、道路に面しているか否かの条件により、その価値も異なってしまい、分割を求める共有者たちの間でも揉めることも少なくありません。


当事者間で折り合いがつかない場合には、裁判所の手を借りて、すなわち、訴訟により解決せざるを得ません。

(裁判による共有物の分割)

民法258条1項:「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」

同条2項:「前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」


まとめ

不動産を共同出資で購入する場合には単独で購入するよりも、資金が調達しやすくなります。そのため、昨今では夫婦でペアローンを組んで共同購入するケースも多くあります。


ただ、夫婦が離婚してしまった場合や、夫婦の一方が死亡してしまったような場合には、ややこしい問題を引き起こしてしまう可能性があります。

当社の解決事例にも多くのトラブル解決事例がありますが、トラブルが大きくなる前に、ひいては発生する前に共有状態を整理・解消しておくことがポイントです。

特に相続によって共有状態が発生した場合には、放置しておくと2次相続・3次相続が発生し、共有状態が細分化されてしまい、いざ整理をしようとしたら、共有者が見つからない…そんなことも多々あります。

 

私には関係ない…そう思っていても「共有持分」の状態に巻き込まれてしまうかもしれません。


記事監修
century21中央プロパティー 監修者
株式会社中央プロパティー
松原 昌洙(代表取締役/宅地建物取引士)

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TV/雑誌など各種メディアからの取材歴多数。また、土地や相続についての書籍も多数出版している。

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