不動産の共有者が行方不明な場合の共有持分売却

   

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作成日:2017.02.14

不動産の共有者が行方不明な場合の共有持分売却

コンテンツ番号:2046

alt不動産の共有者が行方不明な場合の共有持分売却

AとBは土地を共同所有していました。
Aはその土地を売ろうと考えていましたが、Bがどこにいるのかわからず土地が売却できません。

alt不動産の共有者が行方不明な場合の共有持分売却

まずは、追跡調査をし、それでも見つからないなら裁判所の手をかりましょう(財産管理人をおく)

解説

民法251条:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

とあります。
不動産の売却当然変更行為にあたるためは、共有持分権者全員の同意が必要です。 よって他の共有者(行方不明者)の同意がないと売れません。
それでは、共有している一人の行方がわからないときはどのようにすればよいのでしょうか。

1、 住民票からの調査 行方不明ということですが、まずは住民票からの追跡調査を行うことになるでしょう。 これで、行方が分かればよいのですが、そう簡単にはいかなこともあると思います。 それでも行方が分からない時はどうすればよいのか検討しましょう。

2、失踪宣告 民法25条:「…従来の住所又は居所を去った者(以下「不在者」という。)がその財産の管理人(以下この節において単に「管理人」という。)を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。」 とあります。

財産管理人を置かずに行方が分からなくなった時は裁判所に請求することで不在者の財産の処分をすることができるという制度です。

裁判所は請求があると「選任管財人」を選任することになります。 この「選任管財人」の権限は
①財産の保存行為
②性質を変えない範囲での利用・改良行為となります。
それを超える場合(処分行為など)は、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

民法28条:「管理人が第百三条(※)権限を超える行為を必要とするときは、家庭裁判所の許可を得て、その行為をすることができる。」※民法103条:「権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。一 保存行為二 代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為」

本件では、売却したいとのことですので、裁判所の許可を得て不動産の売却を進めることになります。
この手続きは裁判所がからむので機動性が著しく悪く、数か月から長いときは1年くらいかかってしまうこともあります。


3、
 認定死亡 失踪から一定期間行方が分からないと「死亡」したと扱われてしまいます。
民法31条:「…失踪の宣告を受けた者は同項の期間(※不在者の生死が七年間明らかでないとき)が満了した時…失踪の宣告を受けた者は、死亡したものとみなす。」とあります。失踪から7年経って死亡が擬制される時点は宣告時から遡った時点になります。よって、その時点から相続が発生することになってしまう点には注意が必要です。


4、
 失踪宣告後不在者が現れた場合(失踪宣告の取り消し)当然、不在者が現れた時は失踪ではなくなるため取り消されることになります。
それでは、その効果はどうなるのでしょうか、過去にさかのぼって法律関係をすべて無効にすることは、関係者に重大な利害を与えてしまいます。

※直接取得者の現存利益の返還義務
民法32条2項:「失踪の宣告によって財産を得た者は、その取消しによって権利を失う。ただし、現に利益を受けている限度においてのみ、その財産を返還する義務を負う。」とあります。
取り消されはしますが、現に利益を受けている限度においてのみ(現存利益)で良いことになり ます。
すなわち、現に手元に残っている利得を返還すればよく、消費してしまったものは返さなくてよいということになります。
※「善意」でなした行為
民法32条1項:「…この場合(失踪宣告を取り消す場合)において、その取消しは、失踪の宣告後その取消し前に善意でした行為の効力に影響を及ぼさない。」とあります。
失踪宣告後、その取り消し前に「善意」でした行為は失踪の取り消しによって無効とはならないということです。
※転売されている場合(第三取得者が悪意の場合)
A(失踪者)→B(善意)→C(悪意)で失踪宣告が取り消された場合
♦大判昭13年2月7日
判旨:「…失踪宣告後其ノ取消前ニ善意ヲ以テ為シタル行為ノ効力ヲ認メタルハ善意ノ行為者ノ保護ヲ目的トスルコト勿論ナルモ其ノ行為カ契約ナル場合ニハ当事者双方カ善意ナリシトキニ限リ其ノ効力ヲ認ムル趣旨ナリト解スヘキモノトス蓋右行為ノ効力ヲ認ムル結果トシテ失踪者ハ失踪宣告ノ取消サレタルニ拘ラス本来ノ権利状態ヲ回復シ得サルノ不利益ヲ受クヘキカ故ニ右行為カ契約ナル場合ニ斯カル結果ヲ生セシムルニハ当事者ノ一方ノミノ善意ナリシヲ以テ足レリトセス其ノ双方ノ善意ナリシコトヲ要スルモノト解スルヲ妥当トスレハナリ…」とあります。
簡単に言うと双方に善意が求められるということになります。

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