事例でわかる!不動産「共有持分」の売却について

持分の交換

公開日: : 最終更新日:2017/10/17 ビル・アパート, 相談事例 , , , ,

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10年前に父Aが亡くなり、アパート2棟(同敷地内甲・乙)を遺産分割協議により兄弟2人で相続を受け、各不動産については共有持分(2分の1ずつ)として相続登記が完了しました。
しかし、兄から会社の資金繰りのため私(弟)と一緒に売却したいと申し入れがありました。
私(弟)はアパートについては今後の収益不動産として持ち続けたいと考えております。
何か良い解決方法はありますでしょうか。

持分の交換

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持分を交換することができれば最善の解決といえそうです。

持分の交換2

1、共有不動産を売却する場合

 (共有物の変更)
民法251条:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

とあり、本件の場合、甲アパート、乙アパートそれぞれを売却したい場合には、兄弟全員の同意が必要です。
もっとも、兄が自己の共有持分(2分の1)のみを売却する場合は弟の同意は不要です。
それでは、なぜ兄は全部の売却をしようとしているのでしょうか。
兄は会社の資金繰りのために売却したいということは、少しでも多くの資金を必要としていると考えられます。
共有持分のみの売却よりも、全部を売却し、分けた方が取り分は多くなるため、弟に全部の売却を持ち掛けていると考えられます。
共有の不動産を買いたいという人はあまり多くないため、どうしても売却価格は安くなってしまいます。

 

2、持分の交換という方法

民法586条1項:「交換は、当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約することによって、その効力を生ずる。」
同条2項:「当事者の一方が他の権利とともに金銭の所有権を移転することを約した場合におけるその金銭については、売買の代金に関する規定を準用する。」

※「交換」とは、物々交換のイメージです。

(1)評価額がほぼ同様の場合
それぞれの共有持分部分の評価額がほぼ同様の場合は、それぞれを交換することで、(例えば甲アパートは兄の単独所有、乙アパートは弟の単独所有とすることで)、兄は全部を売却しより高く売却できる可能性が高くなります。
また、弟も家賃収入を得続けたいという希望も叶えることができます。

(2)評価額が異なる場合
①兄の持ち分の方が評価額が高い場合
こちらの場合弟としては拒否をする理由はなく、むしろ有利なので、向寒の候相はしやすいといえるでしょう。
②弟の持ち分の方が評価額が高い場合
こちらの場合、(弟は交換をすると評価額が異なる場合は)、差額を金銭で提供することで交換の交渉はしやすくなるでしょう。
※評価額がほぼ同様また、異なる場合のいずれの場合もお互いの同意がいることは当然です。

持分の交換3

このように共有の解消方法は様々な解決方法があります。

 

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