事例でわかる!不動産「共有持分」の売却について

囲繞地(いにょうち)とは

公開日: : 最終更新日:2017/02/08 用語集 , ,

意義:囲繞地とは、他の土地に囲まれて公道に通じていない土地(袋地)にとって、その土地を囲んでいる土地のことを言います。

囲繞地解説

民法210条:「他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。」

とあります。

※囲繞とは、囲んでいることをいいます。

自己の土地が他の土地に囲繞されている場合に他の土地の通行するために囲繞地通行権が認められています。

1.囲繞地通行権者

袋地の所有者は、その土地に月登記を備えなくてもよく、また袋地の賃借人、袋地上の家屋の借家人も囲繞地通行権を有します。

2.囲繞地通行の場所・方法

囲繞地の通行は必要最小限でなければなりません。その際、必要があれば道路の開設をすることも可能です。

民法211条:「 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。

3.分割または譲渡によって生じた袋地の場合

民法213条:「分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。」

 ♦【最判平2年11月20日】

判旨:「共有物の分割又は土地の一部譲渡によって公路に通じない土地(以下「袋地」という。)を生じた場合には、袋地の所有者は、民法二一三条に基づき、これを囲繞する土地のうち、他の分割者の所有地又は土地の一部の譲渡人若しくは譲受人の所有地(以下、これらの囲繞地を「残余地」という。)についてのみ通行権を有するが、同条の規定する囲繞地通行権は、残余地について特定承継が生じた場合にも消滅するものではなく、袋地所有者は、民法二一〇条に基づき残余地以外の囲繞地を通行しうるものではないと解するのが相当である。」

 としとしています。

残余地の所有者がこれを第三者に譲渡することによって囲繞地通行権が消滅すると解するのは、袋地所有者が自己の関知しない偶然の事情によってその法的保護を奪われるという不合理な結果をもたらし、他方、残余地以外の囲繞地を通行しうるものと解するのは、その所有者に不測の不利益が及ぶことになって、妥当でないからと考えられます。

※囲繞地通行権は売買等により第三者に囲繞地通行権が付いている土地が譲渡されても存続するということです。

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