事例でわかる!不動産「共有持分」の売却について

不動産持分を夫婦で共有しているケース【離婚前】

離婚協議中(離婚前)の不動産共有持分の売却には注意!!

夫婦共有名義でお持ちの不動産持分の売却にはさまざまな問題や難関があります。

夫婦の共同財産ですからお互いの同意のもとで一緒に売却することが好ましいのですが、お二人の諸事情から必ずしも意思は一致しません。

冷め切った夫婦間にとっては離婚が成立するまでに親権問題や財産分与、養育費から始まって住宅オーバーローンの負債引継ぎ問題など協議事項が山済みで調停が不調に終わることもしばしば。

※婚姻後に購入した不動産は夫婦の共有財産であり、実際の持分比率にとらわれず基本的に夫婦平等に2分の1を基準とする例が主流です。

 

ご相談内容

(相談者:夫)

共有関係解消

結婚して2年後に夫婦二人で一軒家を共有名義で購入しました。妻持分10分の1で私の持分は10分の9です。別居して6年が経ち、家には妻と娘が住んでおり私は一人暮らしですが妻が離婚協議に応じてくれません。数年前におこなった離婚調停も妻の嫌がらせで成立しませんでした。

現在、家の光熱費や住宅ローンの返済は私が支払っております。(別居後今日まで)

この状態を解消する方法はあるのでしょうか?

ここがポイント
・夫婦共有名義で一軒家を購入
・別居して6年が立つが離婚協議に妻が応じない
・住宅ローンの残債務あり

 

解説

離婚前の共有持分の売却は、ずばり財産分与の問題が絡んできます。

いくら夫の持分が10分の9だからと言っても、婚姻中に取得した財産なので、他方(妻)の潜在的持分2分の1があると考えます。 離婚の際には、財産分与により、潜在的持分が顕在化する訳ですから、財産分与が終わるまで、夫婦の共有財産は、持分が確定しないと言えます。

※従来の判例を見ますと、離婚係争中の共有物分割請求の訴えは、まず、離婚訴訟で解決すべき問題としています

離婚後の共有名義

まとめ
この場合夫の共有持分10分の9を買った投資家は妻から“私はこの家の2分の1の権利がある”と主張されてしまい、投資家による共有物分割請求分割そのものも、「権利の濫用(民法1条3項)」「共同不法行為」として認められない可能性が極めて高いのです。

共有持分を購入する投資家達はさまざまなリスクを加味して購入に踏み切るわけですから結論を申し上げると購入希望者(投資家)が敬遠しやすい商品であるということになりますね。

ライン

参考

共有物分割請求とは(民法256条1)

不動産共有物の各共有者がいつでも共有物の分割を請求することができる権利。

民法は、一つの物に対しては一つの所有権しかない状態を原則(「一物一権主義」)としており、その例外である共有関係の解消を促すために、共有物分割請求の規定があるものと考えられている。

つまり共有持分を持っている人が現金化したい場合や、土地を割って利用したい場合に用いる手段の一つ。

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