区分所有法の改正点に注意

コンテンツ番号：656

ご相談内容

父と叔父が共同で購入した２世帯住宅が父の死去により、２階建て２世帯住宅（昭和５５年築）の１階部分の部屋と土地１／２の権利（相続により）を持つことになりました。残りの権利は叔父が持っていましたが、叔父の事業の失敗により叔父の権利分に関し競売にかかり、第三者が取得することになりました。

第三者から私の持分を買い取りたいと申し入れがありましたが、私がもしこの話を断ったら第三者はどういう手段を講じてくるのでしょうか。

・区分所有と共有持分の違い
・第三取得者が取る手段は何が想定されるか。

昭和５８年に区分所有法に関する改正があり、土地と建物を分離して処分はできないこととしました。
それ以前は、土地だけを専有部分と分離して処分することが可能だったということになりますので、本事案の建物は昭和５５年築であり、区分所有法改正の適用外として扱われます。

また、共有持分である土地については「共有物分割請求」が可能となります。最悪のケースとしては第三取得者が土地について共有物分割請求訴訟を提起し、換価競売という判決が出てしまうと、土地部分がまた新たな第三者の所有ということになってしまいます。

かつ、建物部分は賃貸借契約も存在しないことから、借地権の適用条件に満たされないがために、建物は敷地利用権がないと判断され、新たな第三者の土地所有者から「建物収去命令」の申し立てが可能になり、結果的に、ご相談者様と当初の第三者間で建物を取り壊すことになってしまいます。

最悪、このような事態まで想定することができるので、今の第三者と合意の形成を図ることをお勧めします。

その後、ご相談者様と競売で落札した第三者との間で協議がもたれ、ご相談者様としては納得できる金額で第三者に売却することに至りました。