共有持分の譲渡と税金について

共有とは、一つの不動産や物を複数人で共同して所有している状態をいいます。例えば、夫婦が共同でマンションを購入した場合や、相続により父親の不動産を兄弟間で共有するようになった等のケースがその代表例です。

共有状態が続くと思わぬトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。また単独所有とは異なり、処分したり、変更したりするのに他の共有者の承諾が必要になるなど、制限を受けてしまいます。

そのような共有状態を解消するため、今回は共有持分の譲渡方法について解説していきます。共有持分を譲渡する際にまず考えなければいけないのは、他の共有者へ譲渡するか、第三者へ譲渡するか、という点です。

例えば、ABCの3名が3分の1ずつで不動産を共有していて、Aが自己の共有持分をBやCに譲渡する場合です。譲渡の方法は「売買」でも「贈与」でも問題ありません。売買は他の共有者へ売って、その売却代金を手にする方法です。一方の贈与は無償で第三者に譲り渡します。

贈与を選択した場合は「無償」という形になるため、贈与税が課せられる可能性がある点は注意が必要です。また売買と贈与以外に、持分の放棄という方法もあります。

上記例で、Aが持分を放棄したら、そのAの持分は他の共有者であるBやCに移っていきます。

持分の放棄のメリットは、他の共有者の同意が不要なことです。売買や贈与の場合、どれだけＡが持分を譲渡したいと思っても、自動的に他の共有者ＢＣへ持分が移るわけではありません。BやCの同意がなければ、Aは自己の持分を譲渡することはできないのです。

一方で、持分の放棄は他の共有者の同意が不要なので、自己の意思のみで他の共有者へ持分を譲渡することができます。

第三者への譲渡方法としては、共有物全体を第三者へ譲渡する方法と、自己の共有持分のみを第三者へ譲渡する方法の2つがあります。

複数人で共有している共有物全体を第三者へ譲渡する場合、共有者全員の同意が必要になります。ABCが甲土地を3分の1ずつの割合で共同所有していた場合、甲土地全部を売却するには、ABC共有者全員の同意がなければいけません。

Aは売却したい、一方でBCは売却したくない、というように意見が割れてしまう場合には、共有物全部を売却することはできません。仮に持分割合が僅少であっても、反対するものがいれば、全員の同意という条件を満たせなくなってしまいます。

自己の共有持分のみを譲渡する場合であれば、他の共有者の同意は一切不要です。
上記例の場合、Aが自己の共有持分である3分の1のみを第三者に譲渡する際にはBCの同意はいりません。

他の共有者の同意が得られず売却できなくて困っているという場合は、自己の持分のみの売却を検討するとよいでしょう。ただし共有物全体を売却するよりも価格は低くなってしまう可能性が高い点には注意が必要です。

ここからは共有持分の譲渡にかかる税金について見ていきましょう。ABが甲土地を共同所有（持分割合1：1）していて、Aが自己の共有持分を売却した場合、またAが自己の共有持分を放棄しBに持分が移行した場合、税金関係はどのようになるのでしょうか？

共有持分を売却した場合にかかる税金は所得税と住民税の2つに大きく分けられます。所得税は不動産売却によって得られた利益に対して課税される形になります。

すなわち当時の購入価格よりも売却価格の方が安かった場合、所得税はかかりません。また所得税の申告をすれば同時に住民税の申告もすませたことになりますので、住民税を単体で計算・申告する必要はありません。所得税や住民税の税率は所有期間によって大きく変わってきます。

譲渡所得の金額の計算方法は下記の通りです。

上記を前提として、所得税と住民税を計算してみましょう。

本ケースの税関係については、相続税法9条に該当し、同法9条の通達に下記旨が記されています。

つまり他の共有者が持分を放棄し、残された共有者が持分を取得する場合、贈与または遺贈により取得したものと扱われるため、贈与税などの税金がかかってくるということになります。対価を得ないで持分を取得するのは、単に無料で土地を譲り受けたのと変わらないためです。

他の共有者が持分を放棄した際には税金関係に注意しましょう。共有持分の整理は売却したら終わりではありません。税金関係も非常に重要な手続きです。売却に際しては税金面も合わせてお気軽にご相談ください。