田畑地目と共有持分

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私はお金に困っていますが、住んでいる家を売却したくはないです。

先祖代々続く田畑が実家にあり、それを売却でき、お金になればと考えています。

しかも、この農地はほかの兄弟との共有です。このような条件でも売却することはできますか。

（所有権の内容）

民法206条：「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。」

とあるように、基本的に自己の所有物は自由に処分することができるのが所有権です。

また、私法の三大原則のうちの一つに、所有権絶対の法則とあるくらい、所有権は絶対的で、強い権利なはずです。

共有だからと言ってそれが変わることはありません。

しかしながら、対象が田や畑のような農地の場合、自由に使用収益処分できないのです。法律によって制限が加えられてしまっているのです。

民法206条に「法令の制限内において」とあるように、場合によっては法律による制限（公共の福祉による制限）はされてしまいます。

農地に関しては農地法により所有権の権能が制限されています。

それでは、農地の処分に関する条文を見てみましょう。

農地法3条：「農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。…」

農地法4条：「農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。」

 このように、本来は所有権の権能により、処分等は個人の自由なはずなのにも関わらず、農地の処分をするには、農業委員会の許可がいりますし、農地を農地以外にする場合には都道府県知事や市町村長の許可がいります。

農地がなくなってしまうと、食物の生産性は下がり、国民が食に困ってしまうという理由から、農地は簡単に処分、また、変更することはできない（公共の福祉による制限）とされているのです。

当然、許可してくれるとは限りませんので、売却しにくいといわざるを得ません。

農地のままだと、売却しにくいなら、地目変更を試みましょう。

基本的に田や畑等の農地を、農地以外にするには、農地転用届や農地転用許可を受けなければなりません。

そして、農地がどこに所在しているのかによっても、手続きが大きく違ってきます。

市街化区域にある農地の転用は比較的容易と言えますが、市街化調整区域やその他の区域に存在する農地の転用は、県の農地転用許可が必要となり非常に難しい手続きになります。

市街化区域であれば、土地の現状が農地以外の目的になってから、すでに長年経っているような場合もあります。その場合、農業委員会から非農地証明を発行してもらって、地目を変更できる場合もあります。

例えば、登記の地目は、「田」又は「畑」になっていたとしても、その土地の現地の状態は、コンクリートが打ってある駐車場のような状態や、土地の上に建物が建っているような状態かどうかです。

こちらの場合は比較的簡単な手続きで済みます。

ただ、農地法が関係する場合でも、前述の非農地証明等で足りる場合には、そこまで時間はかからないでしょう。

①農地がどこに存在しているのか
②現状の農地の使われ方がどうなっているのか

この二つが非常に大きなポイントと言えるでしょう。