他の共有者の売却により第三者と共有になってしまった場合の今後

   

相談事例

作成日:2018.11.05

他の共有者の売却により第三者と共有になってしまった場合の今後(考えられる第三者がとる行動)

コンテンツ番号:357

ご相談内容

他の共有者が共有不動産全体を売却したいと言ってきましたが、私は売りたくないと反対しました。

すると、他の共有者は自己の持分のみを売却しようとしています。

見知らぬ第三者と共有関係になるのも不安ですが、どのような人が買い取るのでしょうか。

また、買い取った第三者は、この後どのような行動をとることが考えられるのでしょうか。

ご相談内容

【詳細解説】

1、共有不動産を買い取る人

(1)買い取り業者

共有持分を買い取る多くは共有持分専門で買い取る、いわゆる、買取業者が真っ先に浮かぶかと思います。

彼らは、買取価格と売却価格の差額が利益になるので、非常に安い価格で買い取ることが考えられます。

(2)投資家

共有持分を買い取るのは不動産業者だけではありません。

投資家らが買い取るケースがあります。投資家らは共有持分を買い取り、共有関係に入りますが、実際に利用することはなく、共有持分相当の賃料を請求することで、金銭(利益)を得ようとします。


上記のように買取業者や投資家らが主には買うと考えられます。

2、買い取り業者がとりうる行為

買取業者の行動として考えられるのは、
①賃料相当の金銭を請求してくる
②現実の分割請求を求めてくる
が主なとりうる行為です。

①は共有関係には入りますが、実際には利用しないので、その賃料相当分の金銭を要求してきます。そうすることで、利益を得ようとします。
②現実の分割を求めてくる場合は、同意しないのであれば訴訟(共有物分割請求訴訟)を提起するという主張です。

①もいい気分はしないと思いますが、②の流れになるとやっかいです。


場合によっては裁判所から思いもしない判決をもらってしまう可能性もあります。

3、投資家がとりうる行為

この点、投資家がとりうる行為は買取業者とは全く異なります。

投資家の場合は②になることはほとんど無いとお考え下さい。

基本的には、共有持分を買い取った投資家は、退去や分割請求を求めるのではなく、リースバック(賃貸借契約)により、賃料相当額を請求します。


場合によっては、賃料相当の金銭を得ながら、将来の整理の時に得になるよう特約の締結を求めてくることがあるでしょう。

具体的には共有不動産全部を売却する際、取り分を多めにするという特約です。

そうすれば、投下した資本の回収はでき、投資家は共有持分を買った意味があるということができます。


例えば、古い共有マンションの共有持分を買い取った場合、投資家が自らの負担でリフォームし、マンションの資産価値を高めて売却するようなケースもあります。


共有持分の買取専門業者は比較的目先の利益に注目しがちですが、投資家らは中長期的に利益の確保に注視する傾向があります。

不動産買取業者への売却は手っ取り早い!と思うかもしれませんが、投資家らに買ってもらう方がメリットが大きい場合が多いともいえます。

4、投資家らに買ってもらうには?

それでは投資家に買ってもらうにはどうしたらよいのでしょうか。

共有持分の専門買取業者では、自社で買い取るため、投資家らに買い取ってもらうことはできません。


一方、仲介業者であれば、投資家らを仲介してくれる可能性が高まります。

まず、共有持分を売却する際の相談先は、専門の仲介業者を検討するとよいかもしれません。

 

他の共有者が共有持分を売却してしまい、赤の他人の第三者と共有関係になる際の不安は、「どのような人と共有になるかわからない」という点に尽きるでしょう。


身内同士の共有関係に第三者が介入してくることで、予想もしていない行動をとってくることが考えられます。


他の共有者が売却を検討している際は、一緒に売却を考えるか、自身が共有持分の買取を打診することも方法の一つです。

また、すでに第三者が買い取ってしまったという場合は、買い取った第三者に共有持分の売却を打診する等、第三者を介入させないようにする方法はあります。

 

当社では数多くの共有持分の事例を扱ってまいりました。

売却後のリスクだけではなく、売却の際のリスク等、アドバイスすることが可能です。

まずは一度、ご相談ください。

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