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作成日:2018.10.01

持分売却のリスク(売主・他の共有者)

コンテンツ番号:346

持分売却のリスク(売主・他の共有者)について

共有持分売却のリスクについて、<売主><他の共有者>との関係で分けて整理します。

持分売却のリスク(売主・他の共有者)について

<売主>のリスク

①自己持分のみの売却は:全体の売却より減額される。
②自己持分のみの売却は:共有者間の関係性が薄まる。

売主のリスクとしては、極めて限られますし、実はそこまで大きなリスクはありません。

売却してしまえば、共有関係から離脱するためです。

 

一番高く売却するためには、通常の不動産のように共有者全員が同意して不動産全体を売ることだというのは言うまでもありません。

しかし、対象不動産の場所や利用状況によっても異なりますが、共有持分のみの売却となると当然、市場価格よりも安くなりがちです。

流通性に乏しい制限のある共有持分のみを買いたいという人はなかなかいませんし、あくまで共有持分は“権利”にすぎませんので、第三者(買主)が共有持分のみを購入した後も多くの制限が付きまとってきます。

また共有持分のみの評価算出は極めて特殊なので、評価方法も通常の不動産より複雑で、

市場価格よりも安くなる、または売りたくても売れないということが起こってくるのです。

 

共有者全員が同意すれば全体の売却が可能ですが、売却に反対する共有者がいたり、一度話がこじれると、合意は容易ではありません。

したがって裁判での不要な争いを避けて、ストレスを抱えた多くの方は自己持分の売却に踏み切るのです。

 

<他の共有者>のリスク

①共有持分を買い取った第三者から分割を求められる。
②共有持分を買い取った第三者から賃料相当額を求められる。

共有名義不動産は基本的に親族で構成されていることが多く、“親族なんだから”と、馴れあいでの利用(使用貸借)で、特定の共有者だけが不動産を使用するケースが後を絶ちません。

※つまり、親族だからこそ言うに言えなかった事柄も、第三者である投資家(買主)に一部の持分が移転されたら、今までのようにはいきませんよということです。

もちろん共有名義の一部を買い受けた第三者は、住んでいる他の共有者を追い出すことなどは出来ません。

 

<他の共有者>のリスク①について

【共有物の分割を求める可能性】

持分を買い取った第三者である投資家は共有物について居住を目的に利用しようとはしません。

投資家たちは投資に対してリターンを求め、収益不動産として保有し続けたり、場合によっては分割請求をして、共有関係の解消を求めてくる場合もあります。

 

(裁判による共有物の分割)

民法258条:「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」

 

買い取った第三者は所有期間の長短にかかわらず、いつでも分割請求が可能です。

共有物の分割について合意すればいいのですが、協議が不調に終わった場合は、第三者から裁判所に共有物分割請求を提起され、裁判所の判断を委ねることになります。

※いずれにせよ話し合いでの分割(解決)がベストですね。

<他の共有者>のリスク②について

【賃料相当額を求められる可能性】

共有持分の多くは親族間や相続によって枝分かれした身内同士の馴れ合いの関係がほとんどです。

細かい取り決めもせず、一人の共有者だけが家に住んでいるような場合であっても、家賃はない(使用貸借)、税金も住んでいる者だけが払っているなど、あいまいな場合が多くあります。

ところが、共有者の一人が自己の持ち分を売却し、第三者である投資家が共有者として名を連ねると、事情が変わります。

※共有名義を持っていても賃料対価も得られずに権利を生かせていない、塩漬け状態の共有者たちはたくさんいます。共有状態を解消しない限り根本的な問題解決にはなりません!

 

共有名義不動産の活用方法は様々です。

細かい状況に応じて、リスクも異なりますので、状況に応じた適切なアドバイスをご提示致します。

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