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作成日:2017.08.17

共有の土地をお金に換金する方法

コンテンツ番号:2829


共有状態の土地がありますが、現金化、それもなるべく高く現金化する方法はないでしょうか?

解説

1、3つの主な方法

共有関係にある土地を現金化する方法としては以下の3つが考えられます。
①持分を売る
②分筆して売る
③土地全部を売り、その売却代金を持分割合で分ける

(1)①持分を売る

民法251条:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

alt共有の土地をお金に換金する方法

とあり、共有物「全部」を売却する場合には他の共有者全員の同意がいりますが、自身の共有持分のみを売却する場合は、そのような同意は不要です。
したがって、自己の共有持分のみを売却し、現金化する方法がまず考えられます。

alt共有の土地をお金に換金する方法

ただ、共有持分のみを売却しようとしても、買い手がなかなかつかなかったり、買い手が現れたとしても価格が安かったりすることが多いです。
共有持分を購入しても別の共有者と共有関係になり、使い勝手も悪いためです。

もちろんそのような不動産でも購入したいという人は多くいます。

当社では、共有持分のみの売却も多数扱ってきた実績があり、共有持分を購入希望者とうまく仲介することができます。

alt分筆

(2)②分筆して売る

土地の場合、土地を現実に分割して、それぞれ登記をして売ることも考えられます。
共有関係を解消し現実に分割をして単独の不動産として登記をすれば、1つの独立した不動産(権利)として売却することができます。

alt分筆

alt土地全部を売却し、売却代金を持ち分に応じて分割

つまり、独立した単独名義の土地が複数できて共有の概念がなくなり、売却も自分の意思だけで可能になるということです。
共有持分だけを売却するよりも、高くなる可能性は高くなります。

しかしながら、分筆自体が面倒な場合が多くあります。
例えば、道路に面しているか否か、日照のあたり加減など、分筆の仕方によって価値や用途も異なってしまうことがあります。
面積を持分で分けると簡単ですが、価値を持分で分けるのは難しいことが多くあるのです。


(3)③土地全部を売却し、売却代金を持ち分に応じて分割

alt土地全部を売却し、売却代金を持ち分に応じて分割

土地全部を売却することが共有者間で決まっている場合は、その土地全部を売却後、持ち分に応じて、売却代金を分割します。

なお、共有名義の土地を売るには、全員が売主になり、合同で売るのが原則です。
手続きには共有者全員が立ち会い、売買契約書に署名と実印での押印をするなどします。

しかし、全員を集めて契約や決済などの手続きをしたくても、共有者が遠方に住んでいる場合など、実際に全員が立ち会って手続きを進めるのが難しい場合も考えられます。

そこで、誰かが代表して売買することが考えられます。

すなわち、他の人からの委任状を用意することで、代表者が売買手続きの代行を行うのです。
委任状の作成は後々にトラブルにならないよう、適切な委任状を作成することが大切です。

2、共有不動産を売却する際の注意点

共有不動産を売却する場合、売却代金だけではなくその他の諸経費もかかってきますが全て基本的には持分の割合で分割されます。

民法253条:「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。」

例えば、代表者を決めて売却する場合でも共有名義の土地を売却して得た代金や経費は、すべて持分に応じて全員に分割されます。
ん。

共有名義の場合、共有者同士で持分を売買しなくても、誰か1人の名義に変更してから、他の人に売ってお金を分けたほうが楽と思う方もいるかもしれません。

単に名義変更してしまうと、それは贈与とみなされて贈与税の対象になってしまいますので、注意が必要です。
土地全部を売却したいが、協議がまとまらない場合は、共有物分割訴訟を提起することで、裁判所の力を借りて分割することもできますが、当事者が望まない場合でも競売にかけられたり、手間や精神的負荷が多くあまりお勧めはできません。

当社では、共有状態にある不動産の悩みを数多く解決して参りました。
状況に応じた最適な解決方法をご提示させて頂きます。
是非一度中央プロパティーにご相談ください。

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