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作成日:2017.07.26

共有持分を不動産業に売ることついて(裁判が長引くことの不利益)

コンテンツ番号:2752


alt共有持分を不動産業に売ることついて

ABCは父から相続された土地を3分の1ずつ共有しています。
ところが、
(1)Aは土地の全部を売り、現金化したいといっています。
Cは、土地を売ることは反対で、従前のままが良いと主張しています。
私(B)はどちらでもよいとは思っていますが、
(2)兄Aは「共有物分割訴訟を起こす。」と躍起になっています。
確かに現金を手にできるのはありがたいことですが、訴訟をするしか解決方法はないのでしょうか。

alt共有持分を不動産業に売ることついて

解説

1、(1)Aが土地「全部」を売る点について

民法249条:「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」

とあるように各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます。
一方で…

民法251条:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

とあり、土地や建物「全部」の売却・譲渡は最大の変更行為に当たるため、各共有者全員の同意がいります。
よって、AがCらの反対の中で土地全部の売却をすることはできません。

2、(2)について

共有分割訴訟について

民法256条:「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。」

とあり、共有物の分割はいつでもすることができます。
各共有者と協議が整わない場合は…

民法258条:「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」

とあるように、裁判所に請求をすることができます。

※共有物分割訴訟の特徴
共有物分割訴訟の特徴は裁判所の裁量が大きく、当事者が主張・求めていない形での分割方法が取られる可能性があります。
具体的には…
例えば、相続で共有とされた建物・土地について、現物分割を求めたとしても、原告が、共有物である建物・土地について競売を求めたとしても、裁判所は、現物分割や、代償分割などの判決を出すこともあるということです。
もちろん、裁判所も分割方法については、当事者の希望を聞き、尊重しようとはしますが、裁判所の心証が常に明確に示されるわけではありません。
また…

民法258条2項:「前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」

とあるように、競売を命じることができます。
競売とは、裁判所が主体となって共有物を売るということです。
競売物件は時価よりも安く売られることが多く、あまりお勧めは出来ません。

3、アドバイス

裁判は避けるべき…
裁判をするとなると、時間的拘束や精神的負担が大きく、可能な限りは避けるべきです。
裁判は長い期間がかかり、控訴審、上告審と長い場合は数年どころか10年を超える場合もあります。
また、裁判には専門家(=弁護士)の助けもいり、当然その費用も掛かります。

その上で、当事者同士でいかに円満に解決できるかを模索するべきです。
本件の場合ですと、Aは現金化を望み、Cは反対、Bはどちらでもない状況です。
Aが単に現金化を望みたいのであれば、自己の共有持分のみを売却すれば済むようにも思えます。
しかし、共有持分だけを売却するより、土地全体を売却した方が手元に入る現金は多くなるのです。
当然、Aとしてはより多くの現金化を求め共有物分割訴訟を提起すると考えるように…

当社では同様のようなケースの数多くを解決して参りました。

より良い解決方法はございます。
共有持分のプロ集団中央プロパティへ是非一度ご相談下さい。

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