相続によって所有した共有持分を売却するリスクとは

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私（A）は現在自分の共有持分を売却するか悩んでいますが、売った方が良いのかというご相談です。

事実関係を簡単に説明しますと…

私（A）は3人兄弟の末っ子（長男：B,次男：C）で、1年前に両親が事故で亡くなり、遺産分割をしている余裕もないことから、実家の土地と家を取り急ぎ共同所有（他の財産も）としていました。

その後、落ち着いてきたこともあり、共有の財産をどのようにするか兄弟で話し合いをしています。現在、両親が住んでいた家に私と次男が住み続けていますが、最近、長男から「自分の共有持分を売却してもよいかな？」と相談がありました。

私たちは、住み続けられればよいと思っており、長男が共有持分を売却する分には問題無いと思っています。

そのように進めて問題は無いのでしょうか、また他に何かいいアドバイスはありますか。

１、共有持分の売却

不動産を共同所有している場合、自己の共有持分のみを売却すること自体はできます。

しかし、売却価格は不動産全体を売却し、頭数で分けた方が、各々の取り分は多くなることがほとんどです。

共有持分を買い受けても使い勝手が悪いためそもそもの価格が安価になりがちです。

どのような人が共有持分を買い受けるかというと、主には投資家が多いです。

投資家たちは共有持分を買取り、実際には使用することなく、他の共有者に対して家賃相当の費用を請求することで、収益を得ようとします。

２、共有持分のみを売らなければいけないケース

共有持分はできるだけ、一括で処分（売却）する方がいいといえますが、共有持分を売却した方がいいケースも、もちろんあります。

①話し合いがまとまらない場合

②早急に資金を調達したい場合

主には上記2つの場合は早急に売却を検討した方が良いといえるでしょう。

①の場合は、不動産の売却を意固地になって反対する者がいる場合や、外国や地方同士でなかなか話し合いができる機会がない等が典型例です。

また、話し合いがまとまるのを待ってはいられないような早急に資金が必要な場合は、共有持分のみを売却すべきです。

３、共有持分を売却後の法律関係

不動産の共有持分のみを無事売却できたとします。

そうすると買受人と既存の各共有者とで共有関係になります。

　（共有物の使用）

民法249条：「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」

とあり、各共有者は共有物の全部について使用することができるとありますが、第三者である買受人は不動産を利用することはまずなく、賃料相当の対価の請求をしてくることが考えられます。

それでもかまわない。と思う方もいるかもしれないですが、全く知らない人と共有関係になってしまうだけでなく、仮に買受人が死亡し、相続が発生してしまった場合には、共有持分は相続に細分化され、権利関係がさらに複雑になってしまいます。

権利関係が複雑になってから不動産の全部を売りたい…それはやはり難しいです。

不必要に共有関係を作ることはお勧めできません。

本件の場合は、共有持分を売る必要性はあまりないといえます。

まずは、兄弟間でどのようにするか、またはこのまま共有状態でいるのか、話し合いをする方が良いといえるでしょう。